工业用地改商业用地属于土地用途变更，核心是先取得规划主管部门同意调整用地性质，再到自然资源部门办理土地出让合同变更或者重新签订出让手续，同步补缴土地出让金，最后完成不动产登记信息更新，整套手续需要符合国土空间规划，取得相关主管部门审批通过后方可完成用地性质转换。工业用地原本是用于工业生产配套相关活动，商业用地是用于商业经营服务类活动，两类用地对应的规划管控要求出让地价配套要求都不一样，国家对土地用途实行严格管控，不可以私自更改土地使用性质，必须履行法定审批程序，通过之后才可以合法按照商业用途开发使用，整个流程是围绕规划审批地价核算合同变更登记这几个核心环节推进。

前期准备工作

1 核对项目所在片区国土空间规划，确认该地块规划是否允许调整为商业用地，规划不支持调整的地块无法办理变更手续

2 准备土地权属资料，包含原国有土地使用证或者不动产权证书，原土地出让合同，土地宗地图，企业营业执照，法人相关申报材料

3 委托具备资质机构开展规划论证，编制用地性质调整申请方案，说明调整理由，项目业态，配套需求，对周边区域的影响说明

正式申报审批步骤

1 向自然资源和规划部门提交用地性质变更申请，递交全套申报材料，窗口受理之后开展初审

2 规划部门组织规划审查，必要时开展公示，组织专家评审，出具是否同意调整用地性质的规划意见

3 规划同意之后，自然资源部门委托评估机构开展土地评估，核算工业用地和商业用地之间的地价差额，确定需要补缴的土地出让金金额

4 土地权利人按照核算金额缴纳土地出让金，取得缴款凭证

5 双方签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订新的国有建设用地使用权出让合同

6 完成税费缴纳，包含契税印花税等相关税费

7 携带审批文件出让变更协议缴款凭证完税证明原不动产权证，到不动产登记中心办理用途变更登记，换发新的不动产权证书，证书土地用途栏更新为商业用地

后续配套手续

取得新不动产权证之后，按照商业项目要求继续办理项目立项备案，建设工程规划许可证，施工许可等开发建设相关手续，后续竣工验收也按照商业项目标准执行

整套工业用地改商业用地手续全部完成之后，土地就可以合法按照商业用地用途进行开发经营，整个过程要严格按照主管部门要求提交材料，按时完成各项审批和缴费，每一份审批文件都要妥善留存，作为后续登记和项目建设的依据。

【相关 FAQ】

问题 1 工业用地改商业用地手续办理前需要先查规划吗

回答 1 办理工业用地改商业用地手续第一步就要核查国土空间规划，只有规划允许调整商业用途，后续工业用地改商业用地手续才可以继续申报，规划不兼容就不能推进后续审批。

问题 2 工业用地改商业用地手续里面土地出让金怎么确定

回答 2 工业用地改商业用地手续当中，由自然资源部门委托评估机构评估商业用地与原工业用地的地价差值，以此作为工业用地改商业用地手续里需要补缴土地出让金的核算依据。

问题 3 工业用地改商业用地手续完成之后不动产权证需要更换吗

回答 3 工业用地改商业用地手续全部审批缴费完成之后，需要到不动产登记机构办理变更登记，换发新不动产权证，新证土地用途登记为商业用地，标志工业用地改商业用地手续办结。

问题 4 工业用地改商业用地手续可以个人申请吗

回答 4 工业用地改商业用地手续申报主体是原土地使用权人，如果原土地使用权人为企业，就由企业作为申报主体提交工业用地改商业用地手续全套申请材料。

【免责申明】

本内容仅为工业用地改商业用地手续通用办理流程介绍，各地审批细则材料清单收费标准存在地区差异，实际办理请以当地自然资源和规划主管部门最新官方要求为准，本内容不替代行政主管部门正式审批意见。