出售城改房也就是城市改造拆迁安置房屋，在满足上市交易条件，取得完整不动产权证之后进行过户，卖方主要涉及增值税 个人所得税，部分情况还会涉及土地相关费用，买方承担契税，交易税费核算和普通二手房逻辑基本一致，核心判断要素是房屋是否满两年 是否满五年且为卖方家庭唯一住房，房屋性质是否已经完成土地性质转出让，城改房很多原始土地是划拨用地，上市交易时按属地政策需要补缴土地出让金，这一项是城改房和普通商品房容易区分的关键点，各地税务部门会以网签价或者房屋评估价作为计税基数，结合房屋年限 套数来确定适用税率，办理过户之前可以携带不动产权证到不动产税务窗口做税费预审，提前核算全部交易成本。

城改房属于拆迁安置类政策性住房，前期是拆迁安置分配，最初产权存在限制，不能直接上市，等到办证并且满足当地解禁年限之后，才可以像二手房一样进入市场交易，税收政策执行现行二手房相关税收规定，同时叠加划拨土地对应的土地出让金政策，所以核算税费的时候，除了常规二手房增值税个税，还要单独确认土地出让金是否需要补缴，满两年 满五唯一的认定时间，一般是按照不动产权证登记日期，或者原始拆迁安置协议对应的契税完税时间，以当地税务认可的起算口径为准。

卖方主要税费项目与税率

增值税，个人转让住宅，房屋满两年免征增值税，不满两年按照计税价格全额征收，税率 5%，同时随增值税附带征收城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加，附加税费合计一般为增值税税额的 12%。

个人所得税，有两种征收方式，第一种是核实征收，按照房屋转让所得也就是售价减去原购置成本合理费用之后的差额，税率 20%，第二种是核定征收，按照计税价格全额核定，住宅常见核定税率 1% 或者 2%，各地标准不同，如果满足满五年并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税可以免征。

土地出让金，城改房原始土地为划拨性质，上市过户时按照当地公布的基准地价或者对应核算标准补缴土地出让金，不同城市核算方式不一样，部分地区按固定比例或者固定单价核算，转为出让性质之后，后续再次交易一般不再重复缴纳该项费用。

买方主要税费项目与税率

契税，由买方缴纳，首套住宅，面积 90 平方米及以下税率 1%，面积 90 平方米以上税率 1.5%，二套住宅，面积 90 平方米及以下税率 1%，面积 90 平方米以上税率 2%，部分城市三套及以上住宅契税税率按当地政策执行，一般为 3%。

印花税，个人住宅交易目前执行优惠政策，个人买卖住宅暂免征收印花税。

税费项目对照表

表格

出售城改房税费办理步骤

第一步 确认城改房已经取得不动产权证，确认是否达到当地上市解禁年限，核实土地是划拨还是出让性质。

第二步 准备不动产权证 拆迁安置协议 原契税票 身份证明，到税务窗口做税费预审。

第三步 确定计税基数，核对满两年 满五唯一认定时间，确认增值税个税是否符合减免条件。

第四步 核算土地出让金，确认该项费用承担约定，写进房屋买卖合同。

第五步 网签备案，税务申报，缴纳全部税费，取得完税凭证。

第六步 凭完税凭证办理不动产转移登记，完成过户。

综合来看，出售城改房税费核心就是增值税 个人所得税 契税，再加上划拨土地对应的土地出让金，减免优惠主要看房屋是否满两年 满五唯一，税率执行现行住宅二手房税收政策，土地出让金是城改房交易需要额外重点确认的项目，办理前优先做税务预审，能够清晰掌握完整交易税费金额。

【相关 FAQ】

问题 1 出售城改房要交哪些税费税率是多少 满两年可以免增值税吗

回答 1 出售城改房要交哪些税费税率是多少，个人住宅城改房满两年之后，增值税可以免征，不满两年增值税按照计税价 5% 全额征收

问题 2 出售城改房要交哪些税费税率是多少 满五唯一个税可以免吗

回答 2 出售城改房要交哪些税费税率是多少，城改房满足满五年并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税可以享受免征，不满足条件按差额 20% 或者全额核定税率征收

问题 3 出售城改房要交哪些税费税率是多少 土地出让金是固定税率吗

回答 3 出售城改房要交哪些税费税率是多少，土地出让金不属于固定比例税率，是按照属地划拨土地转出让对应的核算标准计算，各地核算方式存在差异

问题 4 出售城改房要交哪些税费税率是多少 契税是卖方交还是买方交

回答 4 出售城改房要交哪些税费税率是多少，契税属于买方承担税种，按照买方家庭套数和房屋面积，适用 1% 1.5% 或者 2% 对应的契税税率

【免责申明】

本文属于房产交易税费科普，各地城改房上市政策 税收优惠 土地出让金核算标准存在地域差异，政策会动态调整，最终计税结果以属地税务和不动产登记部门窗口核定为准，本文不构成纳税筹划以及交易决策建议。