2017 年上海改善型二套房，核心是居民家庭已有一套住房，为改善居住条件再次购买普通自住房，政策区分普通住宅与非普通住宅，同时配套对应的二套房贷款认定、契税认定口径，改善型二套房认定关键是家庭名下原有一套住房，购房目的属于置换升级改善居住，不是投资类购房，2017 年上海执行当时的限购、信贷、契税配套规则，普通住宅标准按照当年上海公布的认定指标，包含面积、总价、内环内外环线位置三个维度，二套房信贷按照认房又认贷的执行口径，家庭在沪已有一套住房，再次申请住房贷款就按照二套房贷政策执行，契税上二套购房统一按对应税率征收，改善置换场景如果是先卖后买，要注意交易时序，出售原有住房之后名下无房，可以重新按首套认定，这个是改善置换非常关键的时间节点。

一 2017 上海普通住宅认定标准（改善二套核心判定依据）

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内环以内：单套建筑面积 140 平方米以下，成交总价低于 450 万元

内环与外环之间：单套建筑面积 140 平方米以下，成交总价低于 310 万元

外环以外：单套建筑面积 140 平方米以下，成交总价低于 230 万元

同时满足以上全部条件，认定为普通住宅，超出任意一项即为非普通住宅

二 改善型二套房认定规则

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家庭范围：夫妻双方加未成年子女，统一作为一个购房家庭核算名下房产

认定口径：家庭在上海市行政区域内已经登记一套住房，再次购房，属于二套房，定位为改善型购房

认房又认贷：除了在沪名下房产，全国范围内住房贷款记录也纳入信贷认定，即便上海无房但有住房贷款记录，再次贷款也会按二套信贷政策

先卖后买改善置换：原有住房完成过户注销之后，家庭在沪名下无住房，符合限购条件，再次购房可按首套认定，不再属于二套

三 2017 年二套房信贷政策要点

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二套商业贷款 普通住宅 最低首付比例 50%

二套商业贷款 非普通住宅 最低首付比例 70%

贷款利率在同期基准利率基础上上浮，按银行当时审批要求执行

公积金二套贷款同样执行二套首付与利率标准，家庭公积金贷款有额度上限

四 2017 年二套房契税政策要点

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二套房无论普通或者非普通住宅，统一按二套契税税率征收

当年政策，二套契税税率为 3%，不再享受首套普通住宅的契税优惠税率

五 改善型二套与首套认定对照表

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六 办理改善置换操作步骤

第一步 家庭核算名下房产、全国住房贷款记录，确认是否符合上海限购资格

第二步 确定目标房源，对照当年普通住宅标准判断是普通还是非普通

第三步 确定方案，是保留旧房直接二套购入，还是先出售旧房走首套置换

第四步 银行预审贷款，确认二套首付与利率

第五步 网签过户，按二套标准缴纳契税完成交易

2017 上海改善型二套房标准，核心就是家庭在沪已有一套住房，为改善居住再次购房，同时结合当年普通住宅划分标准、认房又认贷信贷规则、二套契税税率综合执行，置换方案选择先卖后买可以实现首套认定，是当年改善家庭常用的操作方式，所有认定以交易当时上海住建、税务、银行执行口径为准。

【相关 FAQ】

问题 1 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，外地房产算不算进二套认定

回答 1 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，上海购房资格认定房产是核算上海本市住房，但是信贷执行认房又认贷，外地住房贷款记录会影响贷款按二套认定，契税是按上海家庭名下住房套数判定。

问题 2 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，140 平以上属于普通住宅吗

回答 1 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，当年普通住宅硬性条件包含单套建筑面积 140 平方米以下，超过 140 平方米，不管总价高低，直接认定为非普通住宅，二套贷款首付就要按非普通 70% 执行。

问题 3 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，老人和成年子女分户之后可以单独认定吗

回答 1 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，成年子女独立成家，单独作为购房家庭，不和父母合并计算套数，成年子女家庭单独核算名下住房套数，独立判定是否属于二套。

问题 4 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，动迁安置房计入套数吗

回答 1 2017 上海改善型二套房标准是怎样的，已经完成产权登记的动迁安置房，属于家庭名下住房，纳入二套房套数核算，未办产证的动迁房不纳入套数认定。

【免责申明】

本文为 2017 年上海改善型二套房历史政策回顾，属于历史政策资料，当前上海房产限购信贷契税政策已经更新，不能直接套用至现在购房交易，历史政策最终以当年上海住建税务银行官方文件为准。