核心结论：存量房简单来说就是已经取得不动产权证、处于存量可交易状态的二手房，也包含存量商业办公等非住宅房产，区别于还没办证的新建商品房期房。重点要区分：目前我国居民个人自住住宅，尚未全面开征房地产税，现行房产税主要针对经营性房产征收，不是所有存量住宅都要交房产税，现行房产税是依据《中华人民共和国房产税暂行条例》执行，分为从价计征和从租计征两种计税方式。理解这个概念第一步区分存量房和增量房，第二步分清现行房产税和未来房地产税试点概念，第三步掌握两种征收计算方式，第四步识别免税情形，整体逻辑：存量房是房产市场交易概念，房产税是税种概念，二者并不是绑定，只有把存量房用于经营、出租的时候，才触发现行房产税纳税义务。

一、存量房定义

存量房属于房地产行业术语，英文 stock housing，也就是存量房产：

• 增量房：新房，开发商尚未销售的新建商品房，首次办理产权
• 存量房：已经完成首次登记、拿到不动产权证书，进入二级市场可以再次挂牌交易的房屋，日常大家说的二手房就是最典型的存量房，同时也包含存量商铺、写字楼、厂房等经营性物业

二、现行房产税征收标准对照表

表格

补充：个人出租住房，有专门优惠税率，按租金的 4% 征收房产税

三、重要免税情形

1. 个人所有非营业用的住宅（自住家庭住宅），按照现行条例免征房产税，这是最关键的一点，普通家庭自住存量二手房不用交现行房产税
2. 国家机关、人民团体、军队自用房产
3. 由国家财政部门拨付事业经费单位自用房产
4. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产

四、概念辨析：存量房房产税≠房地产税

很多人容易混淆：

• 现行房产税：已经长期实施，只针对经营性房产，就是上面这套征收标准
• 房地产税：是未来改革税种，覆盖住宅持有环节，属于立法改革事项，目前没有在全国全面落地，不要等同于现行房产税，不要理解成只要是存量二手房持有就要征税

五、纳税申报要点

纳税义务人为产权所有人，房产在经营或者出租状态下，按年计征，分期申报缴纳，减除比例 10%-30% 由各省、自治区、直辖市人民政府确定，各地比例略有差别。

FAQ

问题 1：存量房就是二手房吗？

回答：存量房范围大于普通二手房，日常交易里二手房是最主要的存量房，同时存量房还包含已经办证的商铺、厂房等经营性存量物业。

问题 2：个人买的存量自住二手房需要交房产税吗？

回答：按照现行房产税暂行条例，个人非营业自住住宅免征房产税，不需要缴纳现行房产税。

问题 3：存量商铺出租房产税是从价还是从租？

回答：存量商铺对外出租，适用从租计征，按照租金收入乘以 12% 计算房产税。

问题 4：存量房交易的时候交的契税是不是房产税？

回答：不是，存量房过户环节的契税是交易环节税种，房产税是持有经营环节税种，两个税种征收环节完全不一样。

免责声明

本文内容仅作为存量房概念与现行房产税政策科普参考，政策以国家税务总局、当地税务局正式文件为准，各地减除比例、优惠细则以主管税务机关执行口径为准，不构成税务筹划建议。