房改房又叫做已购公有住房，是我国住房制度改革时期，单位按照房改政策，将原来的公有住房以成本价或者标准价出售给本单位职工，职工取得房屋产权的住宅，产权来源是单位公房私有化，和普通商品房取得方式不一样，这类房屋大多位于老单位家属院，建成年代较早，交易核心重点是核查产权性质、是否补缴土地出让金、原单位优先购买权、产权共有人、房屋原始档案，确认满足上市交易条件之后，才可以正常过户，很多房改房上市之后性质会转为普通商品房，但是交易前期如果产权核查遗漏，很容易出现无法过户、纠纷等问题，所以买卖前一定要做好全套产权核验。

房改房基础分类

分类 说明

成本价房改房 职工按成本价购买，产权归职工个人，上市交易一般需要补缴土地出让金

标准价房改房 职工按标准价购买，产权属于部分产权，单位还保留部分产权，需要先补足差价转为完全产权，才可以上市交易

房改房交易核心注意事项清单

核查项目 详细说明

产权是否完整 确认是完全产权，标准价房改房要先补齐单位产权份额，办理补差价手续

原单位优先购买权 部分房改房原单位保留优先回购权，交易前确认单位是否同意上市，是否放弃优先购买权

土地性质与土地出让金 多数房改房土地性质为划拨，过户时需要按当地政策补缴土地出让金，交易前核算这笔费用承担方

产权共有人 房改房一般属于夫妻共同财产，交易必须所有共有人签字同意，核对原始购房审批表，确认是否还有其他同住人员权益

房屋档案核验 调取不动产档案、房改售房审批表，核对原始购房人、购房价格、是否存在抵押查封

证件情况 确认已经办理不动产权证（原房产证），无证房改房不能直接交易

税费核算 除常规个税、契税之外，重点确认土地出让金，各地征收标准不同

房屋本身状况 老房改房普遍房龄老，注意房屋结构、管线、是否存在历史遗留纠纷，单位物业是否继续管理

房改房交易办理步骤

第一步 产权初步核验，到不动产登记中心查询房屋登记信息，确认房屋性质是房改房

第二步 调取房改原始档案，核实是成本价还是标准价，有无单位优先回购约定

第三步 标准价房改房办理补差价，转为完全产权

第四步 取得原单位书面同意上市证明（当地政策要求的地区）

第五步 签订买卖合同，合同里面明确土地出让金由哪一方承担

第六步 办理缴税，缴纳契税、个税、土地出让金

第七步 不动产过户登记，完成产权转移

第八步 交割物业、水电燃气，结清原单位相关费用

补充要点

第一 房改房过户完成之后，再次交易一般就按照普通商品房管理，不再保留房改房特殊限制

第二 部分房改房属于央产房，属于特殊房改房，除普通房改房核查项之外，还需要办理央产房上市审批

第三 不要只看房产证，原始房改审批表非常关键，很多隐藏权益都在这份档案里面

综合来看，房改房就是单位公房按房改政策出售给职工的已购公房，交易最关键就是确认完全产权、单位上市同意、划拨土地出让金、共有人同意这几项核心要点，提前核查齐全再签约过户。

【相关 FAQ】

问题 1 什么是房改房 房改房的交易需要注意什么 房改房一定要交土地出让金吗

回答 1 什么是房改房，房改房的交易需要注意什么，土地性质是划拨的房改房，上市过户一般需要补缴土地出让金，出让土地性质则不需要，以不动产档案为准

问题 2 什么是房改房 房改房的交易需要注意什么 标准价房改房可以直接买卖吗

回答 2 什么是房改房，房改房的交易需要注意什么，标准价属于部分产权，不能直接上市交易，需要先补足差价，转为个人完全产权之后才可以过户

问题 3 什么是房改房 房改房的交易需要注意什么 央产房属于房改房吗

回答 3 什么是房改房，房改房的交易需要注意什么，央产房属于特殊类房改房，上市需要额外办理央产房上市备案审批手续

问题 4 什么是房改房 房改房的交易需要注意什么 过户之后还是房改房吗

回答 4 什么是房改房，房改房的交易需要注意什么，正常完成上市过户之后，房屋产权性质一般转为商品房，后续再次交易不再受房改房原上市限制

【免责申明】

本内容仅作为房改房基础知识与交易要点科普参考，各地房改房上市政策、土地出让金标准、单位优先回购规则存在差异，具体以当地不动产登记中心、房改主管部门现行政策为准，不替代专业律师与不动产登记机构审核意见。