房改房卖给子女，本质是按二手房买卖方式，把已经取得完整产权的房改房过户给子女，和普通二手房交易逻辑基本一致，前提是这套房改房已经完成房改、拿到不动产权证，并且已经补缴土地出让金，取得完全上市交易资格，如果还属于单位有限产权，没有取得完整产权，不能直接对外出售过户给子女，选择买卖过户相比赠与继承，税费规则按二手房买卖核算，优点是过户之后子女后续再出售，产权取得时间可以延续原房改房原始购房时间，房改房卖给子女流程核心分为前期资格核验、签订买卖合同、税务申报、不动产过户登记、领取新证几个环节，交易双方是父母和子女，属于直系亲属交易，合同可以自主约定成交价格，但是税务部门会有系统核税评估价，申报价明显偏低会按评估价计税，办理之前要确认房屋有无抵押查封，单位是否还有优先购买权等限制。

前期核验准备

1 核查不动产权证，确认房改房产权性质，是否为完全产权，是否标注单位优先购买权

2 确认土地性质，房改房大多是划拨土地，上市交易需要补缴土地出让金

3 查询房屋状态，确认没有司法查封，没有未结清抵押，有抵押需要提前结清解押

4 核实双方资格，确认子女是否符合当地购房限购政策

5 准备基础材料，不动产权证，父母身份证户口本，子女身份证户口本，亲属关系证明，原房改购房档案材料

正式办理流程

1 签订存量房买卖合同，也就是二手房买卖合同，买卖双方父母作为卖方，子女作为买方，写明房屋地址，成交价格，付款方式，过户时间，税费承担约定，直系亲属可以约定全款，不需要办理贷款，也可以子女申请按揭贷款

2 网签备案，到不动产交易中心或者线上平台办理存量房网签

3 税务申报核税，携带合同和材料到税务窗口申报，核算契税，增值税，个人所得税，同时核算需要补缴的土地出让金，按规定缴纳税费取得完税凭证

4 不动产转移登记申请，买卖双方共同到场提交网签合同、完税凭证、身份证明、不动产权证，填写不动产登记申请表

5 登记机构审核，审核产权、材料、税费，符合条件予以受理

6 缴费领证，缴纳登记工本费，等待制证，领取子女名下新不动产权证

7 收尾，完成水电气物业更名过户

房改房卖给子女和赠与方式对比表

关键注意事项

第一 原房改单位如果还保留优先购买权，出售前需要确认单位是否放弃优先购买权，部分老房改房档案里面有相关约定

第二 划拨土地的房改房，土地出让金是房改房交易特有项目，普通商品房没有这项费用，核税的时候一定要单独核算

第三 满五唯一认定，房改房的购房时间一般按照当初房改购房缴款时间或者产权证登记时间，以当地税务认定口径为准，满足条件可以减免个税增值税

第四 如果父母是多人共有产权，所有产权人都必须到场签字同意出售，不能单方面决定卖给子女

第五 虽然是亲属之间交易，依然属于正式不动产交易，不可以只签私下协议不办理过户，不过户产权在法律上仍然属于原产权人

FAQ

问题 1 房改房卖给子女，是不是必须补缴土地出让金

回答 1 房改房大多是划拨用地，房改房卖给子女办理上市过户，一般需要补缴土地出让金，已经转为出让性质的房改房则不需要，办理房改房卖给子女之前先看土地证或者不动产权证土地性质。

问题 2 房改房卖给子女，可以按很低的价格成交吗

回答 1 房改房卖给子女可以自行约定合同价，但是税务部门有核税评估价，申报价格明显偏低，房改房卖给子女核税会按照税务评估价计税，不能随意压低价格避税。

问题 3 房改房卖给子女，和赠与哪个更划算

回答 1 房改房卖给子女和赠与各有优劣，房改房卖给子女如果满足满五唯一，综合税费可能更低，并且后续二次出售更有优势，赠与当期税费优惠但是未来出售个税压力大，房改房卖给子女之前建议核算两种方案税费。

问题 4 房改房还有单位优先购买权能不能卖给子女

回答 1 房改房如果档案约定单位享有优先购买权，房改房卖给子女需要先取得单位放弃优先购买权书面材料，没有放弃证明，房改房卖给子女过户审核可能无法通过。

免责声明

本文为房改房卖给子女流程通用科普参考，各地房改房上市政策、限购、土地出让金标准、满五唯一认定口径存在差异，房改房涉及原单位特殊约定，本文不替代不动产登记中心、税务部门以及律师专业意见，具体材料、税费和办理要求以当地主管部门现行规定为准。