现在找物业和开发商处理房屋相关问题，核心原则是先分清责任归属，属于开发商质保期内的工程质量问题优先联系开发商，属于小区公共区域物业服务范围的问题联系物业，遇到责任交叉的情况可以同步两边发书面诉求，不要只口头沟通，所有沟通留好书面证据，很多业主分不清两家单位的职责边界，房屋刚交付出现墙体开裂 渗水 门窗故障，第一反应找物业，但是物业只是受托管理，没有维修施工责任，只能帮忙登记转报开发商，超过质保期之后公共部位维修才由物业牵头申请维修基金，而业主室内专有部分质保外维修，物业一般不承担免费维修义务，找物业和开发商的关键就是区分质保期限 责任主体 证据留存，并且按照正规流程提交诉求，必要时可以向住建主管部门投诉，下面详细说明责任划分 对接流程 材料准备和争议处理办法。

物业和开发商责任划分对照表

对接前准备工作

准备材料清单

房屋不动产权证或者购房合同

住宅质量保证书 住宅使用说明书

现场照片视频，标注时间，记录故障位置 损坏程度

之前沟通记录，电话录音 微信聊天记录 之前报修回执

书面报修单，写清楚房号 故障描述 诉求 期望处理时限

提前确认两个关键信息，第一确认房屋是否还在质保期，不同部位质保时间不一样，地基主体结构是设计合理使用年限，防水一般五年，管线装修工程一般两年，第二确认开发商是否还正常经营，如果开发商已经注销或者失联，就要转向住建部门协调处置。

找物业和开发商详细办理步骤

第一步 优先联系物业前台登记报修，填写书面报修单，索要报修回执，物业接到登记之后，会安排人员现场查勘，查勘之后判定是否属于开发商质保问题，如果属于质保问题，物业负责对接开发商安排上门维修，如果不属于质保，物业会告知业主处理方案。

第二步 同步联系开发商客服或者项目工程部，主动告知房号和故障情况，提交照片视频资料，明确提出维修诉求，要求开发商给出上门时间和维修方案，口头沟通之后，补发书面函件，比如报修函，保留快递底单或者签收记录。

第三步 现场联合查勘，如果问题责任有争议，可以申请物业和开发商同时到场，共同查看现场，确认故障原因，形成现场查勘记录，双方签字确认，避免后续互相推诿。

第四步 跟进维修落地，开发商安排维修之后，业主验收维修结果，确认故障是否彻底解决，维修造成室内损失的，同步协商赔偿方案，写进书面协议。

第五步 逾期不处理升级处理，如果开发商超过承诺时限不修，或者维修多次复发，物业持续推诿，就携带全部证据，向当地住建局物业科 质监站提交书面投诉，也可以通过 12345 政务热线提交诉求，仍然无法解决的，可以走司法途径维权。

书面沟通注意要点

书面诉求里面不要只写简单一句话，要写清楚房屋交付时间，故障首次出现时间，故障现象，已经联系物业和开发商的经过，明确诉求，比如限期上门维修，修复渗水，赔偿室内装修损失，要求书面回复，函件尽量使用 EMS 邮寄，保留邮寄凭证，微信发送也要保存原始记录，不要只依赖电话沟通，电话录音要完整，记录通话时间 对方姓名岗位。

现在找物业和开发商，最重要就是不要混淆两家单位职责，质保期工程质量问题主责是开发商，物业只是协助转报，公共日常维护主责是物业，全程一定要留存证据，书面提交诉求，不要长期停留在口头沟通，出现互相推诿的时候，及时升级到主管部门，不要无限等待，同时牢记质保期是维权关键时间节点，临近到期发现问题一定要提前报修，避免质保到期之后开发商不再承担免费维修责任。

【相关 FAQ】

问题 1 现在找物业和开发商，质保期外墙渗水应该找谁负责

回答 1 现在找物业和开发商，质保期外墙渗水属于开发商工程保修责任，可以先找物业登记，再直接联系开发商安排维修，物业只负责协助协调，不承担免费维修施工责任。

问题 2 现在找物业和开发商，开发商一直推诿不维修怎么办

回答 2 现在找物业和开发商遇到开发商推诿，继续保留物业报修回执和联系记录，带着证据向住建质监站或者 12345 投诉，必要时起诉开发商，不能只依靠物业单方面传话。

问题 3 现在找物业和开发商，超过质保期公共部位开裂找谁

回答 3 现在找物业和开发商，超过质保期之后公共部位开裂，开发商不再承担质保责任，由物业牵头组织业主表决，申请住宅专项维修基金进行维修。

问题 4 现在找物业和开发商，室内自己装修造成漏水开发商还管吗

回答 4 现在找物业和开发商，室内因为业主自身装修改动造成漏水，不属于开发商质保范围，物业也没有免费维修义务，需要业主自行委托维修处理。

【免责申明】

本篇现在找物业和开发商相关内容仅作为维权流程科普参考，各地住建部门处理流程 住宅质量保修细则 物业合同约定存在差异，文中责任划分属于通用规则，不替代正式法律意见，实际维权以购房合同 住宅质量保证书 物业服务合同以及当地主管部门规定为准，如涉及损失赔偿争议，建议咨询专业法律人士。