这个试用面积 98㎡一般是口头笔误，实际指的是使用面积 98 平方米，也就是套内实际可使用净面积，不含公摊面积，和房产证上面登记的建筑面积不是同一个数值，使用面积 98㎡的房子，换算成建筑面积会更大，高层住宅一般公摊在百分之二十到百分之二十六，对应的建筑面积大概在 122 到 132㎡区间，这个面积段大多可以做成三室两厅两卫，适合三口之家或者带老人短期同住，不管是买房核算预算 契税认定 装修报价 家具采购，都要分清使用面积和建筑面积，很多装修公司报价容易混淆两个面积，最后出现预算超支，同时还要留意墙体厚度 飘窗 阳台是否计入使用面积，不同商家统计口径不一样，测量的时候要统一标准。

使用面积 98㎡ 核心概念区分

为什么一定要区分这个试用面积 98㎡

第一 契税是按照建筑面积计税，不是按这个试用面积 98㎡计税，如果只记住使用面积，很容易算错契税档位。

第二 装修报价，部分套餐按建筑面积报价，部分按套内使用面积报价，同样这个试用面积 98㎡，两种报价基数不一样，总价差距明显。

第三 家具家电采购，只有使用面积才是真实可用空间，根据这个试用面积 98㎡来规划客厅卧室尺寸，避免家具买太大放不下。

第四 落户学区认定，不动产登记的建筑面积是官方认定标准，不是口头这个试用面积 98㎡。

使用面积 98㎡ 完整测算与规划步骤

第一步 现场实测复核

拿卷尺分房间测量，客厅 主卧 次卧 厨房 卫生间 餐厅，逐个量净长净宽，相乘之后累加，注意阳台分封闭和半封闭，统计口径提前确认，飘窗如果是不计产权的，一般不计入这个试用面积 98㎡统计。

第二步 反推建筑面积

高层公摊百分之二十，建筑面积等于 98 除以零点八，公摊百分之二十六，建筑面积等于 98 除以零点七四，算出产权建筑面积之后，核对不动产权证数值，如果差距很大，说明统计口径存在误差。

第三步 户型功能规划

使用面积 98㎡主流规划方案

清单

方案一 三室两厅两卫，主卧带主卫，次卧做儿童房，第三个房间做书房兼客房

方案二 两室两厅大宽厅，保留大客厅，剩下空间做独立衣帽间 储物间

第四步 装修预算参考

使用面积 98㎡，简装大概 10 到 14 万，中档整装 16 到 24 万，精装 26 万以上，报价的时候一定要跟装修公司确认，报价基数是这个试用面积 98㎡，还是反推之后的建筑面积。

第五步 税费贷款预判

根据反推得到的建筑面积，核算契税，首套如果建筑面积超过 90 平，契税税率是百分之一点五，二套一般百分之二，同时贷款评估也是以产权建筑面积作为评估基数。

收尾总结

这个试用面积 98㎡本质就是使用净面积，重点就是分清它和产权建筑面积的差别，买房 装修 税费全部都要统一口径，现场实测复核面积，再反推产权面积，规划户型和预算，不要直接把使用面积当成房产证面积计算税费，避免后期核算出错。

【相关 FAQ】

问题 1 这个试用面积 98㎡ 房产证面积是多少

回答 1 这个试用面积 98㎡是室内使用净面积，高层住宅公摊百分之二十到百分之二十六，反推房产证建筑面积大约 122 到 132 平方米，准确数值以不动产权证登记数据为准。

问题 2 这个试用面积 98㎡ 契税按哪个面积计算

回答 2 这个试用面积 98㎡不能用来直接计算契税，契税计税依据是不动产权证上面的建筑面积，按照反推之后的产权建筑面积匹配对应的契税税率。

问题 3 这个试用面积 98㎡ 可以做三室吗

回答 3 这个试用面积 98㎡完全可以规划三室两厅两卫，属于比较成熟的改善小三房，只要原始户型墙体条件允许，合理划分空间就能实现，注意不要随意拆改承重墙。

问题 4 这个试用面积 98㎡ 装修报价按哪个面积

回答 4 这个试用面积 98㎡装修报价需要提前和装修公司确认，部分套餐按使用面积报价，部分按建筑面积报价，两种基数不一样，最终总造价会有明显差别，签合同一定要写明计价面积。

【免责申明】

本文这个试用面积 98㎡相关测算仅为通用参考，公摊比例 契税政策 装修报价规则各地存在差异，面积实测存在手工测量误差，产权认定以不动产权证和不动产登记部门官方数据为准，本文不构成购房装修税费办理承诺，相关风险由当事人自行承担。