一手房买卖也就是新建商品房从选房到拿到不动产权证的完整交易，核心是和开发商完成认购网签备案贷款交房办证整套手续，很多购房者容易混淆认购和正式购房合同，还有网签备案贷款放款交房之间的先后顺序，一旦顺序搞错会出现合同失效贷款审批不通过延期交房违约等问题，这套流程要先核验楼盘五证确认房源合法可售，再根据自身情况选择全款或者按揭，依次完成认购签约网签备案缴纳税费收房验房最后办理不动产权证，整个过程每一步都有对应的书面手续和凭证，所有文件都要妥善留存，最终完成房屋产权从开发商转移到购房者名下，拿到属于自己的不动产权证书。

一 前期核验与选房手续

这是一手房买卖的前置环节，目的是确认楼盘合规，规避烂尾和无法办证风险

1 核验楼盘五证，分别是国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证，重点查看预售许可证，确认看中的楼栋房号在预售许可范围内，没有预售证的房源不能正式签约

2 确认购房资格，按照所在城市限购政策，核对户籍社保个税年限家庭名下房产套数，不符合资格会导致网签失败

3 实地看房，核对户型面积层高公摊配套，确认交付标准是毛坯还是精装，把销售口头承诺写入合同补充协议

4 选定房号，确认房屋单价总价付款方式，确认是否有优惠折扣车位储藏室绑定销售等附加条款

二 认购阶段手续

认购属于预定房源，是正式合同之前的预定环节

1 签订商品房认购书，认购书会写明房号面积总价定金金额签约期限，定金按照法律规定，购房者单方面反悔定金不退，开发商违约需要双倍返还定金

2 缴纳定金，开发商开具定金收据，保留收据原件

3 约定正式网签签约时间，一般认购书会约定七到十五天内签订正式商品房买卖合同，逾期开发商有权收回房源另行出售

三 正式签约网签备案手续

这是一手房买卖最核心的法律手续

1 准备材料，购房者身份证户口本婚姻证明购房资格证明，如果是多人共同购房，所有产权人都要到场

2 签订商品房买卖合同，合同里面重点核对房屋坐落预测面积交付时间违约责任交房标准面积差异处理方式

3 网签，网签就是在住建部门商品房网签系统录入合同信息，生成唯一网签合同编号，网签之后房源锁定，开发商不能再把这套房卖给其他人

4 合同备案，网签完成之后开发商提交资料到住建部门办理合同备案，备案成功之后可以在当地住建官网查询备案状态

5 缴纳首付款，按照合同约定支付首付款，开发商开具首付款发票

四 按揭贷款办理手续（全款购房可跳过本阶段）

补充要点，贷款审批如果被拒，要按照购房合同约定处理，是更换银行还是补足全款，或者协商解除合同，提前看清楚合同里面贷款失败的违约条款

五 等待交房与收房验房手续

1 开发商达到合同约定交付条件之后，向购房者发送书面交房通知书，通知书会写明收房时间地点需要携带材料

2 收房必备材料，身份证购房合同发票交房通知书

3 验房，对照合同交付标准查验，核对房屋面积门窗墙面防水水电精装设备，记录空鼓开裂渗漏等问题，要求开发商限期整改

4 签署房屋交接单，缴纳前期物业费装修押金等费用，领取房屋钥匙

5 注意，没有达到交付标准可以拒绝收房，开发商需要承担延期交房违约责任

六 税费缴纳与不动产权证办理手续

1 缴纳相关税费，主要是契税住宅专项维修资金，部分城市还有印花税，税费一般在办证前或者收房阶段缴纳，保留完税凭证

2 准备办证材料，购房合同全款发票契税完税证明维修资金票据房屋交接单身份证婚姻证明

3 办理不动产权证，现在大多可以开发商代办，也可以购房者自行到不动产登记中心办理，办理预告转正式转移登记，登记完成之后核发不动产权证书

4 按揭购房的不动产权证会办理抵押登记，他项权利由银行持有，贷款全部还清之后，要办理解押手续，注销抵押登记

七 后续收尾手续

1 全部票据合同不动产权证统一归档保存，包括认购书网签合同首付款发票全款发票完税凭证交接单

2 精装房留意合同约定的质保期，主体结构防水等部位按照国家规定质保，出现质量问题联系开发商履行保修义务

3 如果是按揭贷款，按期还款，保存每一期还款记录，结清贷款之后及时办理抵押注销

【相关 FAQ】

问题 1 一手房买卖流程里面网签和备案是不是同一个手续

回答 1 一手房买卖流程中网签和备案不是同一个手续，网签是在系统录入合同锁定房源，备案是开发商把网签合同提交住建部门审核存档，一般是先网签再备案，两个手续都完成之后合同才具备完整的公示效力。

问题 2 一手房买卖如果贷款审批不通过，已经交的首付款能不能退

回答 2 一手房买卖贷款审批不通过，首付款能不能退要看商品房买卖合同约定，合同如果约定贷款失败可以无责解除合同就可以退款，如果约定必须补足全款，不能补足就属于购房者违约，需要承担对应违约责任。

问题 3 一手房买卖收房的时候必须先交维修资金和契税吗

回答 3 一手房买卖收房阶段不是所有城市都强制当场缴纳维修资金和契税，很多地方是等到办理不动产权证之前才缴纳，但是开发商经常要求收房同步收取，购房者可以查询当地不动产和税务部门规定，区分开发商代收和法定缴纳时点。

问题 4 一手房买卖认购定金和首付款有什么区别

回答 4 一手房买卖认购定金是认购阶段锁定房源的保证金，金额比较小，首付款是正式网签签约之后按照合同支付的购房款，定金后续一般可以抵扣首付款，定金适用定金罚则，首付款是购房本金，性质不一样。

【免责申明】

本文一手房买卖流程和手续仅作为通用参考，各地住建不动产税务银行政策存在差异，限购预售资金监管税费标准合同示范文本会随政策调整，涉及贷款合同违约产权登记等事项，请以当地主管部门规定和项目商品房买卖合同约定为准，本文不替代律师银行不动产中心专业意见，交易产生的法律风险由交易双方自行承担。