出租房哪些由房东维修，核心判定原则是：房屋主体结构、原有固定设施，属于自然老化、正常使用损耗、本身质量问题，维修责任归房东；如果是租客人为损坏、使用不当造成故障，维修责任由租客承担，这个是民法典租赁合同相关规定的基础逻辑，同时最终权责优先以双方签订的租房合同约定为准，如果合同条款和法律规定冲突，一般按照法律规定执行，很多纠纷就是合同写得模糊，比如家电坏了谁修没有明确，所以签约的时候最好把家电、水管、电路、门窗这些项目维修责任写清楚，出现故障之后，租客要第一时间通知房东，不要私自找人维修，避免后续费用报销产生争议。

一 房东负责维修的项目清单

1 房屋主体结构：墙体开裂、地基沉降、屋顶漏水、外墙渗水、梁柱楼板结构性问题，这类属于房屋本身质量问题，房东必须负责修缮

2 给排水系统：自来水管、下水主管道、马桶本体自然老化堵塞破裂、热水器内置管路锈蚀漏水，属于自然老化故障，房东负责维修更换

3 电路基础设施：入户主线、配电箱、原有预埋墙内线路、公共线路老化短路，属于房屋原始配套，房东承担维修

4 门窗五金：入户门、窗户、门框窗框，正常使用下五金件老化脱落、玻璃自然开裂，房东负责维修更换

5 合同约定随房配套家电家具：空调、冰箱、洗衣机、燃气灶、抽油烟机，交付时可以正常使用，租期内自然老化故障，按照合同约定，绝大多数情况由房东负责维修

6 其他配套：固定安装的橱柜、吊顶、防水层、阳台固定设施，非人为破坏的老化损坏，房东维修

二 租客需要承担维修的项目清单

1 人为损坏：比如砸坏玻璃、撞坏门框、家电进水、马桶异物堵塞、墙面涂鸦打孔造成破损

2 使用不当：长期不清洗造成家电故障，违规改装电路、私自改动水管造成漏水损坏

3 易耗品更换：灯泡、遥控器电池、水龙头起泡器、滤网这类低值易耗小件，很多合同约定由租客自行更换

4 租客自行添置的私人物品，不是房东原有配套，损坏全部由租客自己负责

三 房东维修和租客责任对比表

四 出现故障后的处理流程

1 租客发现故障，拍照留证，第一时间联系房东，告知故障情况，不要自行拆机或者找人维修

2 房东确认故障原因，判断是自然老化还是人为损坏，确定维修责任

3 房东安排师傅上门维修，或者协商委托租客找人维修，提前确认费用由谁承担，保留维修票据

4 如果房东收到通知之后，合理期限内拒不维修，影响正常居住，租客可以自行维修，维修费用可以从租金里面抵扣，同时保留相关凭证

5 维修完成之后双方验收确认，记录维修内容

五 容易产生纠纷的特殊情况

1 家电过保自然损坏：合同没有写明的情况下，按照法律规定，属于租赁物正常损耗，房东负有维修义务，不能以家电已经过保为由拒绝维修

2 漏水殃及楼下：如果是房屋原有水管防水层老化漏水，房东承担责任，如果是租客使用不当忘关水龙头，租客承担赔偿

3 频繁维修仍然无法使用：如果设施反复故障影响正常居住，租客可以和房东协商解除租赁合同

出租房哪些由房东维修，记住核心判断就是区分自然老化和人为损坏，主体结构和原始固定配套自然老化归房东，人为损坏归租客，最重要的是租房合同提前明确权责，发生故障及时通知房东，留存照片和沟通记录，避免后期扯皮。

【相关 FAQ】

问题 1 出租房哪些由房东维修，空调自然坏了是房东出钱吗？

回答 1 出租房哪些由房东维修，空调属于随房配套家电，如果是正常使用自然老化损坏，出租房哪些由房东维修里面就包含这项，一般由房东负责维修，如果是租客进水摔碰人为损坏，就由租客承担费用。

问题 2 出租房哪些由房东维修，马桶堵了都是房东修吗？

回答 2 出租房哪些由房东维修，如果是管道本身老化故障房东负责，如果是租客丢异物造成堵塞，属于使用不当，出租房哪些由房东维修就不包含这类情况，疏通费用由租客承担。

问题 3 出租房哪些由房东维修，灯泡坏了房东要换吗？

回答 3 出租房哪些由房东维修，灯泡属于低值易耗品，大部分租房合同约定由租客自行更换，不属于房东必须维修的项目，签约的时候可以在合同里确认该项权责。

问题 4 出租房哪些由房东维修，房东不修怎么办？

回答 4 出租房哪些由房东维修，属于房东责任的项目，房东收到通知后合理期限拒不维修，租客可以自行维修，凭票据抵扣租金，出租房哪些由房东维修对应的法定维修义务，房东不能无故拒绝履行。

【免责申明】

本文内容仅为出租房维修责任通用参考，具体权责优先以双方正式签署的房屋租赁合同约定为准，各地租赁管理细则存在差异，发生争议建议协商解决，必要时可咨询当地住建部门或者通过法律途径处理。