办理房产抵押，简单说就是产权人把自有合法房产作为抵押物，向银行或者合规金融机构申请融资，核心分为金融机构审批授信和不动产中心办理抵押登记两大阶段，只有完成不动产抵押登记之后抵押权才正式设立，不是签完抵押合同就生效，办理之前首先确认房产条件，必须是已经取得不动产权证、产权清晰、没有查封、没有在先抵押或者在先抵押已经结清解押的房产，共有房产需要全部共有人同意并到场签字，像保障房、公租房、小产权房这类不能办理正规抵押登记，办理的时候要区分两种类型，一种是新房按揭抵押，也就是购房贷款抵押，另一种是现房抵押经营贷或者消费贷，两种流程大体一致，但是资料和审批主体略有差别，整个流程重点把控房产评估、资质审核、面签、抵押登记、放款这几个关键节点，提前准备好全套资料，能减少来回跑窗口的时间。

办理前前置核查

房产是否已经拿到不动产权证书

产权人是否成年，有没有民事行为能力

房屋是否存在查封、异议登记、司法限制

共有产权，配偶或者其他共有人是否同意抵押

房屋性质是否符合抵押要求，住宅 商业门面 写字楼一般可办，政策性住房受限

贷款用途是否合规，经营贷需要真实经营主体，消费贷不能流入楼市股市

完整办理步骤

第一步选择放款机构，优先银行，也可以选择持牌正规金融机构，对比利率、年限、成数、审批要求，确定意向机构。

第二步提交初审材料，机构收集资料，做初步资质预审，核验征信、收入、经营情况。

第三步房产评估，机构安排评估师上门或者线上评估，出具正式评估报告，银行一般按照评估价的一定比例核定最高可贷额度。

第四步审批通过，机构内部风控审批，出具审批结果，确认贷款金额、期限、利率、还款方式。

第五步面签，产权人以及全部共有人到网点，签署借款合同、抵押合同、相关授权文件。

第六步预约不动产抵押登记，部分城市支持线上预约，携带全套材料前往不动产登记中心窗口提交申请。

第七步窗口受理审核，登记机构核验材料，核验产权人身份，录入抵押信息。

第八步登簿发证，审核完成之后登记簿记载抵押信息，领取不动产登记证明，现在很多城市已经电子不动产登记证明，不用纸质证书。

第九步机构拿到抵押登记回执或者电子证明之后，安排放款，资金按照合同约定划转。

第十步后续还款，按期偿还本息，贷款全部结清之后，申请办理抵押注销登记，解除房产抵押状态。

办理所需主要材料清单

产权人身份证原件

不动产权证书

婚姻证明，结婚证或者单身相关证明

借款合同 抵押合同

机构出具的审批材料 评估报告

共有房产，全部共有人身份证以及同意抵押书面材料

经营类抵押，补充营业执照、经营相关材料

委托代办的，公证委托书和代办人身份证

不同办理方式对比

关键注意事项

抵押登记是法定生效要件，只和机构签抵押合同，没有去不动产中心登簿，抵押权没有设立，后续风险很大。

如果这套房子原来还有旧抵押，要先办理原抵押注销，也就是解押，之后才能重新办理新的抵押，也就是常说的二押，部分机构支持顺位抵押，不用先解押，要看当地政策和机构是否接受。

抵押期间房产产权还是产权人所有，但是不能随意过户，想要出售必须先结清贷款办理解押。

征信、负债情况会直接影响审批结果，审批前不要频繁新增网贷、信用卡大额负债。

综合来说，办理房产抵押流程核心就是先过金融机构审批，再到不动产登记中心完成抵押登簿，登记完成之后机构才放款，全部贷款还清之后记得办理解押，整个业务属于不动产登记业务，各地线上预约系统、材料细则会有细微差别，办理前可以提前电话咨询不动产登记中心。

【相关 FAQ】

问题 1 如何办理房产抵押流程 共有房产办理抵押需要配偶到场吗

回答 1 如何办理房产抵押流程，共有房产办理抵押，原则上全部产权共有人都需要到场签字确认同意抵押，如果无法到场，需要提前准备公证委托书，由受托人代为办理，缺少共有人同意一般无法完成抵押登记。

问题 2 如何办理房产抵押流程 已经有贷款的房子可以二次抵押吗

回答 2 如何办理房产抵押流程，已经有贷款的房子可以申请顺位二次抵押，但是需要原抵押权机构或者新机构同意，同时当地不动产登记中心支持顺位抵押登记，不是所有银行都接受二押，需要提前确认。

问题 3 如何办理房产抵押流程 抵押办完之后多久可以放款

回答 3 如何办理房产抵押流程，抵押登记完成，机构拿到登记证明之后，一般 3 到 7 个工作日放款，不同银行时效不一样，经营贷部分还需要核验经营用途之后再放款。

问题 4 如何办理房产抵押流程 贷款还清之后解押怎么办理

回答 4 如何办理房产抵押流程，贷款结清之后银行出具结清证明和注销抵押相关材料，产权人携带材料到不动产登记中心提交抵押注销申请，登簿之后房产恢复无抵押状态。

【免责申明】

本文仅为房产抵押流程科普参考，各地不动产登记政策、银行审批要求、顺位抵押规则存在地区差异，贷款用途需要符合监管规定，不得违规挪用贷款资金，正式办理请以不动产登记中心和放款机构官方要求为准，因材料不全或者用途违规造成审批失败，由申请人自行承担责任。