抵押房就是房屋现在还登记有银行或者其他机构的抵押登记，房主还没有结清贷款，这种房子是可以正常交易过户的，核心逻辑就是先解除原有抵押，再办理产权过户，整个抵押房购买流程最大的风险点就是资金安全，很多纠纷都是买家提前把房款打给房东，房东拿到钱之后没有拿去解押，挪作他用，最后房子解押失败也退不回钱，所以整个流程的重点是资金监管 解押 网签 过户 新贷款这几个环节有序衔接，不同城市政策略有差别，有的城市支持带押过户，不需要房东自筹资金提前结清原贷款，这是现在主流的简化方案，没有带押过户政策的城市，就必须走传统自筹解押模式，买家一定要提前区分本地能不能办理带押过户，再确定抵押房购买流程方案，不要盲目签合同付定金。

两种主流交易模式对比

传统自筹解押完整步骤

第一步 前期尽调核验，买家先查这套抵押房的不动产登记信息，确认抵押权利人是哪家银行或者机构，剩余贷款本金金额，有没有二次抵押 查封 异议登记，同时核验房东身份证 不动产权证 是否共有产权，共有产权人是否全部同意出售，如果是夫妻共同房产，必须夫妻双方都到场签字，这一步是抵押房购买流程的基础，避免买到已经被查封或者多轮抵押的房子。

第二步 签订房屋买卖合同，合同里面必须专门增加抵押解押条款，写清楚解押责任主体，解押截止时间，如果解押失败的违约责任，定金 首付款金额，资金支付方式，是否做资金监管，明确如果房东逾期不解押，买家有权解除合同并且主张违约金。

第三步 办理网签备案，完成合同之后在不动产交易系统做网签，锁定房源，防止房东一房多卖。

第四步 筹措资金办理原贷款结清，如果是房东自筹，房东联系原贷款银行预约提前还款，拿到银行的提前还款审批，按照预约时间存入资金完成扣款。如果约定由买家首付款协助解押，强烈建议走资金监管账户，不要直接私转房东个人账户，扣款成功之后等待银行出具结清证明 他项权利证。

第五步 办理抵押注销登记，房东携带结清证明 他项权证 身份证 不动产权证，到不动产登记中心申请注销原抵押登记，等系统更新状态，房屋恢复无抵押状态。

第六步 办理新购房贷款审批，如果买家需要按揭，在前面阶段就可以同步提交新贷款申请，银行预审通过，等抵押注销完成之后正式审批放款。

第七步 缴税过户，买卖双方携带材料到税务窗口缴纳契税 个税 增值税，然后提交过户申请，不动产中心审核之后，新不动产权证办理出来。

第八步 银行放款与交房，新贷款银行把贷款资金放款到监管账户或者房东账户，完成尾款结算，按照合同约定办理水电燃气物业过户，房屋交接，验收房屋，交付钥匙。

带押过户完整步骤

第一步 房源尽调，同样核查抵押余额，产权状态，确认原贷款银行支持带押过户，确认不动产登记中心已经开通这项业务，同时确认买家是否具备新按揭贷款资格。

第二步 签署买卖合同，合同里面写明采用带押过户交易方式，约定原贷款剩余本息由新贷款资金划转结清，约定交易周期 违约责任 税费承担。

第三步 双银行预审，买家向新贷款银行提交按揭申请，同时原抵押银行出具同意带押过户的书面意见，两家银行同步预审，确认贷款额度 利率 划转方案。

第四步 网签备案，完成房源网签锁定。

第五步 不动产中心同步办理过户与抵押变更，新产权证登记买家名字，同时原抵押直接变更衔接，新银行抵押登记同步设立，不需要单独跑注销抵押环节。

第六步 资金划转，新银行放款，优先划转资金结清房东原来的抵押贷款，剩余房款支付给房东。

第七步 缴税 物业交割，缴纳各项税费，办理水电燃气物业更名，交房验房。

关键风险防控要点

第一 严禁无监管直接大额转账帮房东解押，这是抵押房购买流程最常见踩坑点，一旦房东有其他债务，账户被法院冻结，解押款就会被冻结，房子还无法过户。

第二 核查是否存在二次抵押，很多房子除了银行按揭抵押，还有民间借贷二次抵押，这种情况需要全部抵押都解除或者全部纳入带押过户方案，只解除第一抵押仍然不能过户。

第三 确认原贷款银行提前还款违约金，有些银行提前还贷需要收取违约金，这笔费用要提前约定由谁承担，写进合同。

第四 确认共有产权人，抵押房如果是共有产权，所有产权人必须全部同意出售并且签字，缺一方签字后续合同会存在效力争议。

第五 留意查封风险，在解押等待期间，如果房东有其他债务诉讼，法院随时可以查封这套房屋，交易直接停滞。

第六 新贷款预审提前做，不要等到解押完成之后才申请贷款，一旦买家贷款审批失败，交易就会卡住，造成定金和已经支付资金损失。

交易失败常见情形

原贷款银行不同意提前结清或者不同意带押过户，房东解押资金不到位，等待期间房屋被法院查封，买家按揭贷款审批未通过，共有产权人反悔不同意出售，房屋还有其他隐性抵押没有提前查到。

【相关 FAQ】

问题 1 抵押房购买流程里能不能买家出钱帮房东解押

回答 1 抵押房购买流程里可以约定买家出资帮房东解押，但是不建议直接私转，优先选择资金监管，把这笔解押资金放在监管账户，满足解押条件再划转，降低资金被挪用或者冻结的风险。

问题 2 抵押房购买流程必须要等解押完成才可以过户吗

回答 2 如果是传统模式，抵押房购买流程必须等原抵押注销之后才可以过户，如果本地支持带押过户，抵押房购买流程就可以解押和过户同步办理，不需要单独等待解押注销完成。

问题 3 抵押房购买流程中发现房子还有二次抵押怎么办

回答 3 抵押房购买流程查到二次抵押之后，必须和房东协商把二次抵押也纳入解押方案，全部抵押都处理完毕之后才可以过户，不能只处理银行第一抵押，否则不动产中心不会受理过户申请。

问题 4 抵押房购买流程如果房东解押失败可以退定金吗

回答 4 抵押房购买流程合同里面提前约定解押失败属于房东违约，这种情况买家可以要求解除合同，退还定金并且按合同主张违约金，如果合同没有相关约定，后续维权会比较麻烦。

【免责申明】

本内容仅为抵押房购买流程通用知识讲解，不构成法律建议或者交易担保，各地不动产登记政策 银行带押过户规则 税费政策存在差异，交易前建议咨询当地不动产交易中心 贷款银行以及专业房产律师，房产交易存在查封 违约 贷款审批失败等各类风险，实际交易请以当地官方政策以及正式合同约定为准，交易决策请自行审慎判断。