选房常见的流程整体是前期准备房源筛选实地看房核验资料谈判议价签约付款办理过户最后交房，完整流程不是单纯看房挑房子，而是从自身需求定位一直到拿到房屋钥匙的全链路操作，很多人容易跳过前期预算和资格核查，直接去看房，后面才发现没有购房资格贷款审批不通过或者预算不够，造成定金损失，选房的时候要区分新房二手房还有法拍房，三类房源流程有差别，主线逻辑一致，核心就是先把自身条件算清楚，再筛选房源，核验房屋真实情况，确认产权没有纠纷，再完成交易手续，每一步都要留存书面材料，重点把控风险节点，避免口头承诺，整个选房流程周期长短不一样，二手房一般一到三个月，新房根据楼盘开盘节奏可能更长，提前熟悉每一步要点，选房过程会更加稳妥。

一、选房前期准备阶段

二、房源筛选阶段

第一步 确定渠道，新房可以通过售楼处官方渠道，二手房可以中介平台或者业主直售渠道，法拍房通过司法拍卖平台。

第二步 建立房源清单，把符合预算户型板块的房源汇总，记录楼盘名称楼栋房号面积单价挂牌价，做横向对比表。

第三步 初步排雷，线上先排查硬伤，比如靠近高架垃圾站变电站，产权性质是公寓还是住宅，是否抵押查封，是否有长期租约。

第四步 锁定备选房源，不要只锁定一套，准备两到三套备选，防止看中的房源临时涨价或者出现产权问题。

三、实地看房核验阶段

1 现场查看房屋，检查采光通风户型方正度，墙体有没有裂缝渗水，门窗厨卫管线，噪音情况，周边配套，包括学校商超地铁医院。

2 产权核验，二手房需要核验不动产权证，核对产权人身份，确认是否共有产权，是否存在抵押查封继承纠纷，新房核验预售许可证，五证是否齐全。

3 配套与规划核实，确认学区划分不是口头宣传，查规划文件，确认附近有没有未来新建不利设施。

4 物业情况了解，询问物业费，小区维护状态，停车情况，业主口碑，老旧小区还要看管网改造计划。

四、谈判议价与定房阶段

第一步 议价沟通，结合同小区近期真实成交价，对比挂牌价，提出合理报价，记录谈判过程，所有承诺尽量写入书面文件。

第二步 定房，新房一般是认筹摇号选房，选中房源之后签订认购书，支付定金，二手房一般是签订定金协议，约定签约时间违约条款。

第三步 风险约定，明确违约赔付，解押时间，户口迁出时间，交房时间，家具家电留存清单，这一部分是选房流程里面非常关键的风险条款。

五、正式签约与贷款审批阶段

新房 签订商品房买卖合同，提交贷款资料，银行审批，等待放款，之后等待交房办理不动产权证。

二手房 签订正式存量房买卖合同，办理资金监管，提交贷款申请，银行审批通过之后，卖方办理原有贷款解押。

这个阶段重点核对合同条款，交房标准，面积误差处理，补充协议内容，不要只看主合同忽略补充协议。

六、过户缴税与交房阶段

1 缴税，按照房屋性质年限，计算契税个税增值税，准备完税材料。

2 不动产过户，买卖双方到场办理转移登记，领取新不动产权证。

3 物业交割，结清水电燃气物业费取暖费，办理过户更名，清点房屋，查验钥匙门禁卡，确认户口已经迁出。

4 新房交房还要验房，检查空鼓渗水门窗，完成验房整改之后收房。

七、选房流程总结

选房常见的流程核心是前置准备优先，先确定资格预算需求，再筛房看房核验，议价定房之后签约贷款过户交房，每一个节点都有对应的风险点，二手房重点盯产权抵押户口，新房重点盯五证交付标准，法拍房还要额外承担腾房风险，选房不要被销售节奏催促，每一步确认无误再进入下一环节，不要仓促交定金，提前做备选方案，才能降低选房交易风险。

【相关 FAQ】

问题 1 选房常见的流程里面可以跳过贷款预审吗

回答 1 选房常见的流程里面不建议跳过贷款预审，跳过预审很容易后面银行批贷额度不足，造成合同违约，提前预审可以提前确认贷款能力。

问题 2 选房常见的流程中新房和二手房最大差别是什么

回答 2 选房常见的流程中新房是认购网签等待交房办证，二手房需要核验原有产权解押资金监管，还要处理户口迁出物业交割，流程环节更多。

问题 3 选房常见的流程里面交定金之前必须做产权核验吗

回答 3 选房常见的流程里面交定金之前建议完成产权核验，确认房屋没有查封抵押产权人全部同意出售，避免交完定金才发现房屋不能交易。

问题 4 选房常见的流程选房摇号是什么环节

回答 4 选房常见的流程选房摇号一般出现在热门新房楼盘，认筹之后通过摇号确定选房顺序，按照顺序依次挑选楼栋楼层和房号。

【免责申明】

本文内容仅作为选房常见的流程通用参考，不同城市限购政策税费标准交易规则存在差异，新房二手房法拍房政策会动态调整，交易涉及大额资金，正式交易前请咨询不动产登记中心银行以及专业房产从业人员，本文不替代官方政策文件与法律意见，因个人操作不当产生的交易风险由当事人自行承担。