新建商品房首次购房的业主，按规定是必须交住宅专项维修资金，也就是常说的大修基金，这笔钱专门用于小区共用部位、共用设施设备保修期满之后的大修、更新和改造，比如电梯大修、外墙防水、消防系统、公共管网、屋面翻新。但是并不是所有业主都强制缴纳，已经在前期已经交过首次专项维修资金的二手房业主，过户的时候一般不需要再次重复缴纳，售后公房、老公房情况会有单独政策，部分老小区历史上没有归集专项维修资金，后续是由业主大会决定是否补建归集。

之所以要求新建商品房业主缴纳，是国家以及上海住宅专项维修资金管理相关制度要求，属于法定归集资金，属于全体业主共有，不是物业的收入，由专门专户管理，使用需要业主表决，不能随意动用，物业没有权利直接支配这笔资金。

核心区分要点

新建商品房（一手新房）

开发商办理产权初始登记，还有业主办理不动产权证之前，都需要完成首次专项维修资金缴存，属于办证前置要求，不缴纳通常无法正常办理产证，属于强制性缴存。

二手房交易

原业主已经缴存过专项维修资金，房屋过户的时候，专项维修资金账户余额一般随房屋一并转移，新业主不需要重新缴纳，交易双方可以在买卖合同里面约定是否对维修资金余额进行结算补偿，这个属于双方民事约定，不是强制重新交钱。

售后公房

售后公房按照上海专项政策归集专项维修资金，缴存标准和商品房不一样，部分早期售后公房，是按照房改相关规定，由售房单位和业主共同归集，不是完全和商品房同一套标准。

未归集维修资金的老旧小区

这类小区历史上没有设立专项维修资金，不是强制马上补缴，需要业主大会依法表决，经业主共同决定之后，再组织补建专项维修资金。

专项维修资金用途和使用规则

1 适用范围，房屋共用部位，屋面、外墙、承重墙体、楼梯间、门厅，共用设施，电梯、二次供水、消防设施、公共排水管网、道路、路灯。

2 不适用范围，业主自家室内装修、自家管线维修，属于业主自费，不能动用专项维修资金；保修期之内的质量问题，由开发商负责维修，也不能动用维修资金。

3 使用表决，按照上海现行规定，使用专项维修资金需要满足对应的业主表决比例，紧急维修情形比如电梯故障、消防隐患，可走应急使用通道，简化表决流程。

4 资金性质，资金属于全体业主共有，专户存储，专款专用，计息归业主共有，物业只是提议使用，没有审批决定权。

对比参考表

实操注意事项

第一 缴费之后会有专项维修资金交款凭证，办理产证、后续过户、申请动用资金都需要这份凭证，妥善保管。

第二 不要混淆专项维修资金和装修保证金，装修保证金是物业装修押金，可以退还，专项维修资金是长期归集的公共大修资金，正常不会退还，只有房屋灭失等特殊情形才可以办理账户注销提取。

第三 如果是小区需要补建专项维修资金，业主如果不同意，也要按照业主共同表决结果执行，表决达到法定比例之后，对全体业主具备约束力。

第四 上海专项维修资金由住建房管部门监管专户，物业不能私自挪用，如果发现挪用，可以向属地房管部门投诉。

相关 FAQ

问题 1 业主不交专项维修资金可以办房产证吗

回答 1 一手新建商品房业主不交专项维修资金，一般属于办证前置手续未完成，无法正常办理不动产权证，所以新建商品房业主是必须完成缴存。

问题 2 二手房过户的时候新业主必须补交专项维修资金吗

回答 2 二手房过户新业主不是必须重新交专项维修资金，原有账户余额随房屋一并转移，是否向原业主补偿维修资金余额，属于买卖双方合同约定，不是法定强制缴费。

问题 3 专项维修资金可以当成日常物业费吗

回答 3 专项维修资金不能当成日常物业费，物业费是日常保洁、安保、常规维保的费用，专项维修资金只用于保修期满之后共用部位大修更新改造，两者性质完全不同。

问题 4 老小区没有专项维修资金，业主可以拒绝补建吗

回答 4 老小区补建专项维修资金需要业主共同表决，一旦表决达到法定比例，决议对全体业主生效，业主需要按照决议履行缴存，不能单方面拒绝。

免责申明

以上内容基于上海住宅专项维修资金通用管理规则整理，具体缴存标准、表决细则、售后公房特殊政策，以上海房管部门最新正式文件以及小区业主大会决议为准，本文仅作为参考，不构成法律依据，因专项维修资金缴存、使用产生争议，以主管部门认定为准。