固定装修也叫固定式装修，简单来说就是施工之后和建筑主体墙体地面顶面牢固结合，不能随意拆卸搬走，如果强行拆除会破坏房屋原有结构或者装修本身，属于依附在房屋本体上的装修工程，在二手房买卖 租赁 拆迁补偿 物业纠纷里面经常会用到这个概念，区分固定装修和可移动家具家电是核心，很多买卖双方产生争议，就是没有提前界定清楚什么是固定装修，交房的时候对橱柜 衣柜 灯具是否属于固定装修各执一词。之所以要单独定义固定装修，是因为它和房屋产权绑定，一般二手房交易合同写包含固定装修，默认这部分随房屋一并转让，不单独折价搬走，而独立摆放的床 沙发 冰箱电视属于可移动物品，不属于固定装修，是否留下要看合同额外约定，判断标准不是安装过就属于固定装修，而是拆除之后会不会破坏墙体地面，是否永久附着在建筑本体上。

第一部分 固定装修包含项目清单

第二部分 不属于固定装修的常见物品

第一 可移动成品家具，独立摆放的床 沙发 餐桌 活动衣柜，没有固定在墙体上，可以整体搬走。

第二 独立摆放大家电，冰箱 洗衣机 电视 空调挂机如果没有做预埋固定，普通可拆移空调一般不算固定装修，中央空调 风管机属于预埋固定，一般认定为固定装修。

第三 软装类，窗帘 地毯 装饰画 摆件，随时可以取下带走。

第四 独立可移动洗手台 独立浴缸，没有和墙体地面固定，可以整体搬离。

第三部分 容易产生争议的边界项目

固定式全屋定制衣柜，柜体通过螺丝固定墙面，拆除会破坏墙面，绝大多数情况认定属于固定装修，但是部分合同如果单独备注定制柜另行结算，就要以合同约定为准。

壁挂式平板电视，电视本身可以拆走，但是预埋挂架如果固定在墙体，挂架一般属于固定装修，电视主机不属于。

燃气热水器 电热水器，如果是挂墙固定并且管线预埋，多数认定属于固定装修，但是买卖双方经常单独约定是否保留，建议写进合同。

新风系统 地暖，地暖埋在地面内部，属于典型固定装修，新风主机加预埋管道一般也认定为固定装修。

第四部分 二手房交易确认固定装修的执行步骤

第一步 签约阶段，在买卖合同附件里面单独列一份固定装修清单，把项目品牌 状态 数量写清楚，不要只笼统写包含全部固定装修。

第二步 区分固定装修和赠送家具家电，单独做一张可移动物品清单，明确哪些是随房赠送，哪些原业主可以带走。

第三步 交房验收，对照清单逐项核验，确认固定装修是否完好，有没有人为拆除损坏。

第四步 如果对某一项是否属于固定装修有分歧，优先按照合同文字约定，合同没有约定的，按照通用判定原则，也就是是否牢固附着建筑本体，拆除是否破坏房屋基层。

整体来说，固定装修核心判定逻辑就是依附房屋本体，拆除会破坏墙体地面顶面，随房屋产权一并转移，在二手房交易场景，最稳妥的方式就是不要只依靠通用定义，直接在合同附件列明固定装修明细，避免交房阶段产生纠纷。

【相关 FAQ】

问题 1 什么是固定装修？包括哪些，全屋定制衣柜属于固定装修吗

回答 1 什么是固定装修？包括哪些，全屋定制衣柜如果是膨胀螺丝固定在墙体，拆除会破坏墙面基层，一般认定属于固定装修，若合同单独约定定制柜单独结算，则以合同约定为准。

问题 2 什么是固定装修？包括哪些，中央空调属于固定装修吗

回答 2 什么是固定装修？包括哪些，中央空调带有预埋管道和吊顶内主机，和建筑本体结合，属于固定装修，普通分体挂机空调可以拆移，一般不属于固定装修。

问题 3 什么是固定装修？包括哪些，二手房合同只写含固定装修会不会有纠纷

回答 3 什么是固定装修？包括哪些，如果二手房合同只笼统写含固定装修，没有列明明细，很容易对橱柜 热水器这类边界项目产生争议，建议单独制作固定装修清单写入合同附件。

问题 4 什么是固定装修？包括哪些，窗帘属于固定装修吗

回答 4 什么是固定装修？包括哪些，普通窗帘可以随时拆卸取下，不属于固定装修，只有窗帘盒预埋固定在顶面的部分，窗帘盒本体属于固定装修。

【免责申明】

本文内容仅为通用概念参考，不构成法律 房产交易专业意见，不同地区法院 中介 不动产交易对于边界项目认定可能存在差异，最终认定优先以买卖合同书面约定为准，相关交易纠纷请结合实际情况咨询专业人员，相关风险由当事人自行承担。