建设面积也就是常说的建筑面积，使用面积是房屋内部可以实际使用的净面积，二者最核心差别是计算范围不一样，建设面积包含墙体，公摊，阳台等全部计入面积的部分，使用面积只算室内净空可以利用的空间，日常买房，装修，核算采暖，商铺计租的时候经常会混淆这两个概念，很多人以为建设面积就是室内能用的大小，收房之后才发现实际室内空间比合同建设面积小很多，本质就是没有理解建设面积和使用面积的计算规则。建设面积是房产登记，房产证，购房合同，工程报建，竣工验收使用的法定面积指标，计算的时候按照外墙外围水平投影计算，还要加上公摊部分，使用面积属于内部实用空间，不包含墙体厚度，不包含楼道电梯井这类公共区域，建设面积一定会大于同套房屋的使用面积，两者差值就是公摊面积加上墙体所占面积，这个差值比例就是常说的得房率相关指标，得房率就是使用面积除以建设面积换算出来的参考数值。

核心对比表格

详细区分要点

建设面积计算有一套固定规范，不是简单量外墙里面的尺寸，符合条件的阳台，地下室，夹层，架空层会按照规则全算或者半算面积，多层住宅整栋的公共区域会按照分摊系数，分摊到每一户的建设面积里面，也就是公摊。使用面积测量的时候，是从墙体内皮开始量，室内除去墙体，梁柱占位之后，所有可以活动使用的房间，客厅，卧室，厨房，卫生间净面积相加，飘窗如果是不计入建设面积的，但是可以作为使用空间，这一类特殊部位要单独区分。

需要注意，很多人会把套内建筑面积和使用面积搞混，套内建筑面积是套内使用面积加上套内墙体面积加上套内阳台面积，它依然不等于建设面积，建设面积还要额外加上整栋楼公摊，这个是很容易出错的点。

实操测算步骤

第一步 确认文件数据，购房合同，不动产权证上面标注的是建设面积，先记录该数值，确认测绘报告里面的公摊系数，套内建筑面积数据。

第二步 现场实测使用面积，使用卷尺或者激光测距仪，以墙体内皮为基准，分别测量每个独立房间的长和宽，计算每个房间净面积，把客厅卧室厨卫等所有房间净面积累加，梁柱凸出占用的空间要扣除。

第三步 做差值验算，建设面积减去套内墙体面积，再减去公摊面积，理论上结果和实测使用面积接近，如果误差比较大，要检查是不是阳台，飘窗，特殊构造没有按规则区分。

第四步 应用场景匹配，做装修方案，摆放家具，规划工位，优先参考使用面积；签购房合同，缴纳税费，办理报建，计算物业费，使用建设面积。

容易混淆场景说明

住宅项目，开发商宣传的建面就是建设面积，宣传得房率的时候，参考的就是使用面积和建设面积的比值，得房率越高，代表同等建设面积下，实际使用面积越大。商铺场景，有的房东出租是按建设面积计租，有的是按使用面积计租，签约前一定要确认计价口径，两种口径租金总价会差别很大。工程报建阶段，审批手续全部采用建设面积，不能用使用面积替代报建。

【相关 FAQ】

问题 1 建设面积和使用面积哪个数值更大

回答 1 建设面积数值会大于使用面积，因为建设面积包含墙体以及公共公摊，使用面积只计算室内净可用空间，这是建设面积和使用面积最直观的区别。

问题 2 得房率是用建设面积和使用面积计算吗

回答 2 得房率是使用面积除以建设面积计算得到，得房率可以直观反映同等建设面积下实际使用面积占比，是判断建设面积和使用面积差距大小的参考指标。

问题 3 装修设计是参考建设面积还是使用面积

回答 3 装修规划优先参考使用面积，因为家具排布，空间规划是室内净空间，但是签订装修合同报价的时候，很多装修公司会按建设面积报价，要分清建设面积和使用面积两种口径。

问题 4 房产证上面登记的是建设面积还是使用面积

回答 4 不动产权证登记的是建设面积，不会直接登记使用面积，如果想要知道使用面积，需要自己现场实测，不能直接从房产证读取建设面积和使用面积全部数据。

【免责申明】

本文仅介绍建设面积和使用面积通用概念与计算逻辑，面积计算需要严格执行现行建筑工程建筑面积计算规范以及房产测绘相关标准，不同地区测绘细则，特殊构造计入规则存在差异，产权面积以官方测绘机构出具的测绘成果为准，本文不替代专业测绘，相关争议以主管部门认定结果为准。