维修基金也就是住宅专项维修资金，专门用于住宅共用部位共用设施设备保修期满之后的大修更新改造，核心使用前提是已经过开发商质保期，并且属于业主共有的公共部分，不是业主自家室内专有部分，同时需要满足法定表决同意要求，紧急情况可以走应急使用通道，不用等待常规表决流程。很多业主容易混淆，以为家里室内漏水更换家电都可以申请维修基金，实际上维修基金只针对公共共有资产，业主专有部分内部维修不能动用，设立这笔资金的原因是小区公共设施老化之后，单靠物业很难筹集大额维修资金，提前归集资金保障小区长期维护，办理的时候一般由业委会或者物业公司提出申请，组织业主表决，提交材料给主管部门审核，审核通过之后施工单位进场施工，完工验收合格再拨付资金，最终完成公共部位的维修更新，维持小区整体正常使用。

一 维修基金使用基本条件

1 时间条件，对应的部位或者设备已经超出开发商法定保修期，质保期内的质量问题，责任由开发商承担，不能申请维修基金。

2 对象条件，必须是业主共有的共用部位共用设施设备，属于全体业主或者部分业主共有，业主房屋内部专有区域不在适用对象内。

3 表决条件，常规使用需要业主依法表决同意，一般要求参与表决专有部分面积和参与表决人数双达标，各地细则会有细微差别。

4 资金条件，账户内维修基金余额充足，能够覆盖本次维修项目预算，如果余额不足，还需要按规定续筹。

5 项目性质条件，项目属于大修更新改造，日常小修保养，物业日常保洁巡检这类常规物业服务，不能动用维修基金。

6 责任排除条件，如果损坏是人为破坏第三方施工事故造成，应该由责任方承担费用，不能使用维修基金。

二 维修基金使用范围对照表

三 不属于维修基金使用范围

1 业主专有室内部分，自家墙面，室内水管，室内门窗，室内电路，室内厨卫内部维修。

2 物业日常维护保养，比如电梯常规维保，公共区域日常保洁，小型零部件定期更换，属于物业费覆盖范围。

3 人为损坏，装修破坏公共管线，外力撞击外墙，人为损坏消防设施，由肇事者承担。

4 开发商质保期内质量缺陷，屋面渗漏外墙开裂，开发商保修责任，不能申请维修基金。

5 新增加改造项目，不属于原有设施大修更新，是新增配套升级，一般不属于维修基金法定使用范围。

四 常规申请使用流程

1 申请发起，业委会或者物业服务企业，也可以相关业主联名提出使用申请，提交维修方案预算。

2 业主表决，组织对应受益范围内业主进行表决，公示方案，征求业主意见。

3 主管部门备案审核，材料提交住建部门或者维修基金管理中心，审核项目是否符合维修基金使用的条件和范围。

4 招标选定施工单位，确定施工方案工期报价，签订施工合同。

5 进场施工，施工过程接受业主监督。

6 竣工验收，完工之后组织验收，核对工程量。

7 资金拨付，验收合格之后，按照合同拨付维修基金款项，资料归档留存。

五 应急使用特殊规则

应急使用是特殊通道，不需要完整常规业主表决，适用危及人身财产安全的紧急情形。

1 电梯故障停运，存在安全隐患。

2 屋面外墙渗漏，严重影响住户正常使用。

3 消防系统故障失效，消防主管部门要求整改。

4 二次供水水泵故障，停水影响整栋或者整个小区。

5 排水主管道爆裂，大面积积水。

应急项目优先抢险，之后再补充公示和相关手续，但是依然要符合维修基金使用的条件和范围，不能借应急名义做无关改造。

六 常见使用误区

1 误区 只要小区公共地方坏了，随时可以直接动用维修基金，实际需要满足质保期满，表决或者应急审批流程。

2 误区 维修基金可以用来加装新电梯新增智能门禁这类全新增项目，新增项目一般不属于原有设施大修更新，不能直接使用。

3 误区 一楼业主不用电梯，就永远不用分摊电梯维修基金，电梯属于整栋共有设施，按照受益范围分摊。

4 误区 维修基金用完就不用管，余额不足的时候，业主需要按规定续筹，保障后续公共维修。

【相关 FAQ】

问题 1 维修基金使用的条件和范围里面，自家室内漏水可以申请吗？

回答 1 维修基金使用的条件和范围明确，业主专有室内漏水不属于公共部位，不能申请维修基金，只有屋面外墙公共主管道这类共有部位漏水才在维修基金使用的条件和范围之内。

问题 2 维修基金使用的条件和范围，电梯日常维保能不能走维修基金？

回答 1 维修基金使用的条件和范围规定，电梯日常维保属于物业费范畴，不在维修基金使用的条件和范围，只有电梯大修更新才可以申请。

问题 3 维修基金使用的条件和范围，应急使用还要业主表决吗？

回答 1 维修基金使用的条件和范围里面应急情形可以简化表决流程，但是项目本身仍然要落在维修基金使用的条件和范围，抢险之后要补齐公示备案手续。

问题 4 维修基金使用的条件和范围，质保期内外墙开裂可以申请吗？

回答 1 维修基金使用的条件和范围要求必须过质保期，质保期内外墙开裂属于开发商保修责任，不在维修基金使用的条件和范围，应当要求开发商履行保修义务。

【免责申明】

本文内容为住宅专项维修资金通用政策科普，各地住建主管部门对维修基金使用的条件和范围表决细则应急流程存在地方差异，具体办理以当地最新政策和主管部门规定为准，不构成行政办理承诺。