产权人去世之后这套房子不能直接以原产权人名义挂牌交易，核心原则是必须先办理继承，把房屋过户到继承人名下，变成新的产权人之后，再正常走二手房买卖流程，很多家属容易踩坑，拿着旧房产证直接和买家签买卖合同，这种合同会存在主体缺陷，后续网签过户无法办理，还容易引发继承人内部纠纷，如果有多位继承人，需要全部继承人达成一致意见，确定由谁来承接这套房产，或者全部继承人共同作为新产权人，之后再决定出售，有继承人不同意出售的情况下，不能单方面强行处置房屋，整个流程分为继承阶段和二手房交易阶段两大块，继承可以选择公证继承或者诉讼继承两种路径，不同路径耗时 材料 费用差别比较大，房屋如果还有贷款没有结清，继承阶段还要同步处理原贷款的变更或者提前结清。之所以必须先继承再买卖，是因为原产权人已经丧失民事主体资格，不动产登记中心不认可已经去世人员办理过户，房屋产权此时属于全体法定继承人共有状态，产权归属还没有完成登记确权，权属不清晰的房产不能完成网签和转移登记，同时如果存在遗嘱 遗赠扶养协议，继承顺序会优先按照遗嘱执行，没有遗嘱就按照法定继承顺序，第一顺序继承人包含配偶 子女 父母，继承人内部如果对房产分配有争议，就需要通过法院诉讼拿到生效判决书或者调解书，才能办理不动产登记。办理产权人去世后的房屋买卖可以按顺序推进，第一步准备基础材料，死亡证明 亲属关系证明 原房产证 原产权人婚姻证明，第二步确定继承方式，无争议选择继承公证，有争议选择法院诉讼，第三步完成继承登记，不动产中心把房产登记到继承人名下，第四步核查房屋状态，确认是否有抵押 查封 欠费，第五步挂牌寻找买家，签订二手房买卖合同，第六步办理网签 缴税 资金监管，第七步过户登记，交房收尾。整体流程走下来，无争议继承加上二手房交易，顺利的情况下一般两到四个月，如果继承人内部矛盾需要诉讼，整体周期会大幅拉长，出售之前继承人内部一定要提前协商好售房款分配方案，避免过户之后因为分钱产生诉讼。

两大继承办理方式对比表

完整分步操作清单

第一阶段 继承确权

1 开具证明材料，派出所或者医院出具死亡证明，调取户籍档案，开具亲属关系证明，确认全部法定继承人名单

2 梳理继承依据，核查是否存在书面遗嘱 遗赠扶养协议，有遗嘱的优先按遗嘱内容执行

3 继承人协商，确认房产是单独过户到其中一名继承人，还是多名继承人按份共有，同时协商后续售房款分配

4 办理继承公证或者起诉，全部继承人配合到场，签署相关文件

5 申请继承转移登记，携带公证书或者法院文书 原不动产权证，到不动产登记中心办理更名，领取新的不动产权证

第二阶段 二手房正式买卖

1 房屋核验，核查房屋是否存在抵押 查封，原产权人名下水电 物业 燃气欠费，有贷款的办理提前结清或者转贷

2 挂牌签约，继承人作为新产权人和买方签订存量房买卖合同，如果是多名继承人共有，需要全部产权人签字同意出售

3 网签备案，在当地不动产交易系统做网签，确认成交价格 付款方式 交房时间

4 税费申报，核算契税 个税等税费，这里注意继承得来的房屋，出售的时候会涉及满五唯一认定，要提前核算个税成本

5 资金监管，买卖双方办理资金监管，买方首付款或者全款进入监管账户

6 转移过户，双方到场提交材料，不动产中心审核，完成产权变更，买方领取新证

7 交房交割，结清水电燃气物业费用，交接钥匙，监管资金解冻支付给继承人

重点风险与注意事项

第一 多名继承人共有房产，出售必须全体共有人签字，缺少任意一人签字，买卖合同后续可能被认定无效

第二 继承所得房屋个税问题，很多家属不清楚，继承房出售如果不满足满五唯一，会产生差额个税，签约之前一定要和买家说明税费承担方式

第三 原房屋有抵押，原产权人去世之后，银行贷款不会自动消失，继承人继承房产同时也要承接债务，出售前一般需要解押

第四 遗嘱真实性风险，如果遗嘱存在瑕疵，其他继承人可以起诉推翻遗嘱，这种情况建议优先诉讼确权，不要直接公证

第五 未成年人继承人，如果继承人里面有未成年人，处置房产会受到严格限制，需要证明出售是为未成年人利益，不能随意出售

【相关 FAQ】

问题 1 产权人去世后的房屋买卖流程，能不能跳过继承直接和买家过户

回答 1 产权人去世后的房屋买卖流程里面，不能跳过继承直接过户，原产权人已经去世，不动产登记中心无法办理原产权人的转移登记，产权人去世后的房屋买卖流程必须先完成继承确权，登记到继承人名下之后，才能继续办理二手房过户。

问题 2 产权人去世后的房屋买卖流程，多个继承人是不是都要签字

回答 1 产权人去世后的房屋买卖流程，如果房产登记为多名继承人共有，产权人去世后的房屋买卖流程出售时需要全部继承人签字同意，有一名继承人不同意，就不能单方面完成产权人去世后的房屋买卖流程的出售过户。

问题 3 产权人去世后的房屋买卖流程，继承之后出售个税怎么算

回答 1 产权人去世后的房屋买卖流程，继承取得房产再出售，个税按照二手房相关规定核算，如果满足满五唯一可以免征个税，产权人去世后的房屋买卖流程签约前建议提前到税务窗口核算，避免买卖双方对税费产生争议。

问题 4 产权人去世后的房屋买卖流程，有遗嘱是不是不用其他继承人到场

回答 1 产权人去世后的房屋买卖流程，有有效遗嘱也建议通知全部继承人，办理产权人去世后的房屋买卖流程的继承环节，如果其他继承人对遗嘱有异议，就需要走诉讼确权，只有遗嘱无争议的情况下，才可以按遗嘱办理继承登记，再推进后续产权人去世后的房屋买卖流程。

【免责申明】

本文产权人去世后的房屋买卖流程为通用业务介绍，各地不动产登记 公证 税务政策存在差异，继承涉及遗嘱效力 法定继承 共有财产认定等法律问题，本文不替代律师意见与官方窗口答复，重大房产处置建议咨询公证处 不动产登记中心或者专业律师，因继承纠纷 交易失误产生的法律风险与经济损失，本文不承担相关法律责任。