小套房子属于市场俗称，没有国家强制统一的法定面积标准，行业日常普遍把建筑面积 90㎡以下称作小套，其中又细分，40 至 60㎡多为单身公寓或者一室一厅，60 至 90㎡多为两室小户型，这个划分是房产中介 开发商 装修行业长期形成的习惯叫法，不同城市会有细微差别，部分三四线城市会把 100㎡以内都俗称小套，而一二线城市因为房价高，很多人会把 70㎡以下才算小套，要注意区分建筑面积和套内面积，大家口头说的小套基本都是按房产证上的建筑面积来判断，不是实际套内使用面积，买这类小套房子，核心特点是总价低 公摊占比影响更明显，户型紧凑，装修的时候要重点考虑收纳 空间利用率，区分住宅性质和公寓性质，虽然面积都属于小套，但是产权年限 落户 水电收费标准 限购政策完全不一样，不能只看面积就判定是普通住宅。

一 行业常用面积分段对照表

二 划分差异的主要原因

1 城市差异，一线城市土地稀缺，大户型门槛高，购房者认知里小套标准更低，很多人认为 70㎡以下才算小套，县城房价低，户型普遍偏大，所以 100㎡以内也会被叫做小套

2 用途差异，新房宣传里面的小户型，二手房中介口径，装修行业口径，三者叫法不完全一致

3 政策口径，房产政策里面经常提到的 90㎡以下，是契税 限购 普通住宅认定经常用到的节点，这个政策节点和民间俗称小套刚好重合，所以行业就习惯以 90㎡作为小套分界线

三 小套房子装修相关要点

1 空间规划优先做一体化设计，客餐厨开放或者半开放，减少实体隔墙占用面积

2 重点增加立体收纳，吊柜 榻榻米 多功能家具，提升使用效率

3 优先选择浅色系，减少厚重造型吊顶，避免空间压抑

4 提前确认户型是平层还是复式 loft，loft 虽然证面面积小，但是层高高，可以隔两层，实际使用面积更大，不能单纯按证面面积判断空间大小

四 容易混淆概念

建筑面积，房产证登记面积，包含公摊墙体

套内面积，扣除公摊之后室内实际可用面积

商办公寓，面积虽然属于小套，一般不能落户，商用水电，和普通住宅小套不是一类产品

【相关 FAQ】

问题 1 小套房子一般是多少平方以下，90 平方是不是就是公认的小套分界线

回答 1 小套房子一般是多少平方以下，行业普遍习惯把 90㎡以下叫做小套，但只是俗称没有法定标准，部分城市会把 100㎡以内也叫小套，是小套房子一般是多少平方以下里面核心要点

问题 2 小套房子一般是多少平方以下，判断小套是按套内面积还是建筑面积

回答 1 小套房子一般是多少平方以下，市场口头称呼都是按房产证建筑面积判断，不是套内使用面积，是小套房子一般是多少平方以下里面很容易混淆的知识点

问题 3 小套房子一般是多少平方以下，40 多平的公寓属于小套吗

回答 1 小套房子一般是多少平方以下，40 多平建筑面积属于迷你小套，但是属于商办公寓性质，和普通住宅小套产权政策不一样，是小套房子一般是多少平方以下里面产品区分要点

问题 4 小套房子一般是多少平方以下，小三房 95 平还能叫小套吗

回答 1 小套房子一般是多少平方以下，95 平已经超过行业常用 90㎡分界线，多数地区会归为刚需小三房，少数县城习惯仍然叫小套，属于小套房子一般是多少平方以下城市口径差异

【免责申明】

本文小套房子一般是多少平方以下相关内容仅为行业俗称参考，不属于国家法定标准，各地房产政策 普通住宅认定 契税标准以当地住建 税务部门正式文件为准，购房请以不动产权证登记信息为准。