房屋预售证也就是商品房预售许可证，是房地产开发企业在房屋还没有竣工之前，合法对外预售商品房必须取得的法定证件，申请流程核心是开发企业先满足法定预售条件，再准备全套申报材料，向住建主管部门提交申请，经过部门受理初审现场核查复审之后，审核通过核发预售证，没有取得房屋预售证就对外认筹收定金属于违规销售，之所以设置这套审批流程，是为了管控烂尾风险，核查项目土地手续工程进度资金监管是否达标，保障购房人权益，整个申请主体只能是房地产开发企业，个人不能申请房屋预售证，各地住建部门对工程形象进度预售资金监管配套要求会有细微差别，整体审批逻辑和核心条件保持统一，企业需要按顺序完成前置条件核验材料组卷网上申报部门核查公示发证归档全流程，每一个节点不达标都会被退回补正。

一 申请房屋预售证前置必备条件

这是申请之前必须全部达标的硬性门槛，任意一项不满足都无法受理

1 已经取得国有土地使用权证，土地出让金全部缴清，土地用途为商品住宅，没有司法查封抵押异常限制

2 取得建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证

3 确定施工进度和竣工交付日期，项目工程形象进度达标，多数城市要求投入开发建设资金达到工程总投资百分之二十五以上，或者主体结构施工到规定楼层

4 已经开立预售资金监管账户，签订预售资金监管协议

5 确定物业管理方案，落实前期物业

6 项目规划方案施工图已经审核通过，没有重大违规变更

二 房屋预售证申请详细操作步骤

第一步 内部预审与材料组卷

开发企业内部核对前置条件，收集整理申报材料，一般包含商品房预售许可申请表，开发企业营业执照资质证书，国有土地使用权证，建设工程规划许可证，施工许可证，工程施工合同，工程进度证明材料，监理单位出具的形象进度证明，预售方案，预售资金监管协议，前期物业服务合同，楼栋测绘预测绘报告，项目总平图，楼栋分层分户表。预售方案里面要写清楚预售楼栋套数，面积，销售价格，交付时间，配套设施，预售资金使用计划。

第二步 网上申报提交

现在大部分地区都是通过住建政务服务网或者不动产网上审批系统填报，录入项目信息楼栋信息，上传全部电子材料，提交之后系统生成受理编号，等待窗口预审。

第三步 受理与补正

主管部门窗口收到申报，核查材料完整性，如果材料缺失或者信息不一致，出具补正告知单，企业在规定时限补齐材料，材料合格之后正式受理。

第四步 现场实地核查

住建部门工作人员到项目工地现场核验，核对实际施工形象进度，核对楼栋编号，现场和申报图纸是否一致，核查是否存在违规加建，现场进度是否达到申报要求，监理单位出具的进度证明和现场情况是否匹配。

第五步 复审审批

现场核查完成之后，业务科室进行复审，复核所有证照，资金监管协议，预售方案，核对预售楼栋范围，确定本次可预售的套数和面积，复审通过之后提交审批负责人签批。

第六步 公示与发证

部分城市审批完成之后会进行公示，公示无异议之后，制作商品房预售许可证，证件上面标注证号，预售楼栋，预售面积，有效期，开发企业名称，企业领取纸质证件，部分地区同步电子证照。

第七步 信息公开与归档

取得房屋预售证之后，项目要在售楼处显著位置公示预售证，同时住建平台对外公开预售证信息，全套申报审批材料整理归档，后续预售过程如果楼栋规划变更，需要重新申请或者办理变更手续。

三 后续变更与续期要点

项目取得房屋预售证之后，如果预售楼栋面积套数发生变更，或者企业名称项目名称变更，需要提交变更申请，办理预售证变更，不是重新从头申请，如果项目停工很久，超过证件有效期限，需要重新评估项目状态，按要求重新申请房屋预售证。预售期间，预售资金必须进入监管账户，接受主管部门监管，这也是审批之后持续监管要求。

四 申请常见退回原因

1 工程形象进度没有达到规定比例，监理证明造假或者和现场不符

2 土地存在抵押查封，没有解押或者没有取得抵押权人同意预售证明

3 预售方案内容缺失，没有明确交付时间配套承诺

4 预测绘报告楼栋编号和规划证不一致

5 预售资金监管协议还没有签订完成

【相关 FAQ】

问题 1 房屋预售证的申请流程里面，个人能不能申请房屋预售证

回答 1 房屋预售证的申请流程规定，申请主体只能是房地产开发企业，个人业主没有资格申请房屋预售证，个人自建房不属于商品房开发项目，不能办理商品房预售证对外预售。

问题 2 房屋预售证的申请流程，工程形象进度为什么是核心审查项

回答 2 房屋预售证的申请流程把工程形象进度作为核心审查项，是为了保证项目已经投入足够建设资金，降低预售之后停工烂尾风险，形象进度达不到法定比例，主管部门会直接不予核发房屋预售证。

问题 3 房屋预售证的申请流程，取得预售证之后可以变更预售楼栋吗

回答 3 房屋预售证的申请流程完成之后，如果需要调整预售楼栋范围，不能直接自行变更，需要向住建部门提交变更申请，经过审核之后办理房屋预售证变更手续，未变更前不能超出原证范围销售。

问题 4 房屋预售证的申请流程，预售资金监管是不是必备材料

回答 4 房屋预售证的申请流程当中，开立预售资金监管账户并且签订监管协议属于必备前置材料，没有完成资金监管协议，主管部门不会受理房屋预售证申请。

【免责申明】

本文为房屋预售证申请通用流程参考，各地住建部门申报材料，形象进度标准，公示要求存在地区差异，审批政策会随相关法规调整，实际办理以当地住房和城乡建设主管部门最新要求为准。