石家庄联邦空中花园是裕华区非常有辨识度的商住综合体项目，最大特色就是知名的空中花园景观，区位配套成熟，交通商业方便，但是项目属于商住属性为主，和纯住宅有明显区别，存在商用水电、不通燃气、产权年限短、人员混杂、公摊大、层高和户型特殊等特点，适合短期过渡、办公、投资出租人群，不适合长期刚需自住、家庭常住、需要燃气做饭的家庭，原因是这类商住综合体同时融合商业、公寓、游乐景观，人流结构复杂，跟普通纯住宅小区安静居住的体验不一样，而且商办类物业的交易税费、使用成本都高于普通 70 年住宅，步骤就是先分清自己是想看空中花园景点，还是购买这里的公寓房源，然后确认物业性质是公寓还是住宅，核算商水商电、物业费、过户税费，实地查看采光通风、电梯等候、噪音情况，核查土地剩余年限、能否落户、学区政策，对比同片区纯住宅之后再决定，结论就是联邦空中花园名气大配套强，但它本质是商住综合体，优缺点反差很大，买之前一定要区分商住和住宅的核心差异，不要当成普通 70 年住宅来选购。

一 项目基础概况

清单

1 位置位于石家庄裕华区核心板块，属于联邦明珠综合体项目，空中花园是项目标志性室内高空热带植物景观，曾经是本地知名网红景点

2 物业类型混合，里面包含公寓、商业、游乐区域，不是单一纯住宅小区

3 周边紧邻商圈，购物餐饮出行便利，公交线路多，自驾进出主城区方便

4 公寓产品多为 LOFT 或者平层公寓，户型紧凑，很多是小户型，总价门槛相对低

二 核心优势

1 区位成熟，周边商超、餐饮、医院、公交配套齐全，日常生活非常便利

2 知名度高，出租需求比较旺盛，租客群体多，适合收租投资

3 小户型总价低，首付门槛相比同片区纯住宅更低

4 交通便利，临近主干道，通勤方便

5 自带空中花园景观，项目辨识度高，办公、民宿类业态有一定特色优势

三 主要短板

1 大部分是商办性质，产权一般 40 年，商水商电，很多房源没有民用天然气，生活成本高于普通住宅

2 人员混杂，综合体里面商户、办公、民宿、住户混在一起，电梯使用压力大，早晚高峰等电梯时间长

3 公摊偏大，LOFT 产品虽然有两层空间，但是实际得房率计算方式和普通住宅不一样

4 采光通风短板，部分内户没有外窗，或者窗户偏小，暗户闷热，容易有异味

5 噪音问题，临近商业和空中花园游乐区域的房源，会受到人流、营业噪音影响

6 交易成本高，商办公寓二次过户税费高，贷款年限短，首付比例高，升值流动性弱于 70 年住宅

7 落户和学区，商办性质一般不能落户，也不享受住宅对应的学区政策，这点一定要重点核实

四 实地看房核查清单

• 确认房源性质：是 40 年商办公寓还是少量 70 年住宅，不要混淆
• 核实是否通燃气，是商水商电还是民水民电
• 电梯数量、高峰等候时长，电梯老化故障情况
• 户型是否内户，有没有外窗，通风采光，是否潮湿发霉
• 物业费标准，中央空调或者自采暖费用
• 土地剩余使用年限，剩余年限会影响后续转手
• 是否允许民宿办公，物业对业态管控严格程度
• 噪音，白天夜间商业、游乐区噪音实测
• 停车情况，综合体车位紧张，停车收费标准

五 对比参考表格

六 适合与不适合人群

适合人群

• 单身过渡、短期居住
• 用来办公、工作室、民宿经营
• 看重出租收益，做投资收租
• 三口之家长期自住，需要燃气做饭、学区落户
• 喜欢安静小区环境，不能接受商住混杂
• 打算长期持有等待大幅升值，在意二手房转手流动性

不适合人群

【相关 FAQ】

问题 1 石家庄联邦空中花园公寓可以落户吗

回答 1 石家庄联邦空中花园里面商办性质公寓一般不能落户，石家庄联邦空中花园如果是少量 70 年住宅性质房源才可以落户，购买石家庄联邦空中花园房源前一定要核对不动产权证上的房屋用途。

问题 2 石家庄联邦空中花园是民水民电吗

回答 2 石家庄联邦空中花园大部分公寓是商水商电，多数没有天然气，石家庄联邦空中花园生活成本会高于普通住宅，买石家庄联邦空中花园之前要确认该套房源水电性质。

问题 3 石家庄联邦空中花园适合长期家庭自住吗

回答 3 石家庄联邦空中花园属于商住综合体，人员混杂电梯拥挤，石家庄联邦空中花园商办房源没有学区燃气，石家庄联邦空中花园并不太适合长期家庭常住自住。

问题 4 石家庄联邦空中花园二手房转手税费高吗

回答 4 石家庄联邦空中花园商办公寓二次交易税费比较高，石家庄联邦空中花园商办产品增值税土地增值税个税等合计成本高于普通 70 年住宅，选择石家庄联邦空中花园投资要提前测算转手税费。

【免责申明】

本文仅为石家庄联邦空中花园综合情况科普参考，项目物业性质、落户政策、水电燃气、税费标准、物业管控会动态变化，不构成购房投资建议，所有信息请以不动产登记中心、税务部门、物业官方最新公示为准，购房决策请实地核验，自行承担交易风险。