核心结论是集体小产权房建在农村集体土地上，不属于国有出让商品房，现行法律不允许向本集体经济组织以外人员公开买卖，这类交易不能办理不动产过户登记，不受商品房产权法律保护，所谓买卖流程只是民间私下协议交割，不是合法产权转移流程，存在合同无效、拆迁无补偿、原房主反悔收回房屋等重大风险，不建议进行这类交易，很多人误以为签完合同村里盖章就算完成买卖，实际上土地性质还是集体所有，房屋没有国家认可的不动产权证，不能像正规商品房一样网签、缴税、不动产中心过户，交易过程一般是双方协商议价，签订私下买卖协议，交付房款和房屋钥匙，部分会找村委会见证，但是村委会见证不等于产权合法化，也不能改变集体土地性质，购买人无法取得合法产权，后续遇到征地拆迁、原房主债务纠纷、家庭内部权属争议的时候，购买人权益很难得到法律保障。

集体小产权房民间交易主要环节

前期核查

先确认房屋所在土地性质，是宅基地还是集体建设用地，核查房屋原始建设审批手续，确认房屋有没有共有人，比如房主配偶、家庭其他成员，是否存在抵押、查封、债务纠纷，同时确认买方是否属于本村集体经济组织成员，只有本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件，才存在依法审批流转的可能性，外村或者城镇户籍人员购买，交易本身存在效力瑕疵。

协商议价

买卖双方协商成交价格，付款方式，交房时间，违约责任，还要提前约定如果后续拆迁、确权、原房主反悔相关争议处理方式，这部分条款只属于双方私下约定，不能突破法律强制性规定。

签署协议

签订房屋转让买卖协议，协议里面写明房屋位置、面积、成交总价、付款节点、交付时间，所有产权共有人全部签字，有条件可以邀请见证人或者村委会做见证盖章，但是要清楚，村委会见证不能替代不动产登记。

房款交割与交房

按照协议约定支付定金、尾款，卖方交付房屋钥匙，移交原有建房手续、收据、相关票据，完成房屋实际占有入住。

后续事项

因为没有不动产权证，无法到不动产登记中心办理过户，不能正常缴纳契税办理产权登记，部分地区后续如果政策调整开展确权，也要按照当时集体土地相关政策处理，个人不能自行转为国有商品房产权。

集体小产权房和正规商品房交易对比表

风险重点说明

1 合同效力风险，非本集体经济组织成员购买集体小产权房，一旦发生诉讼，法院大概率认定买卖合同无效，双方互相返还房屋和购房款，房屋增值部分很难全部归买方。

2 拆迁补偿风险，征地拆迁补偿对象原则上是集体土地使用权人也就是原房主，买方不能直接作为产权人领取拆迁补偿。

3 权属反悔风险，原房主或者其继承人多年之后可以主张合同无效，要求收回房屋。

4 债务查封风险，如果原房主有债务，该房屋对应的集体土地权益有可能被牵连，买方实际占有不能对抗司法处置。

5 无法抵押贷款，没有不动产权证，银行不接受该房屋办理按揭和抵押。

【相关 FAQ】

问题 1 集体小产权房买卖村委会盖章之后是不是就合法了

回答 1 集体小产权房买卖就算村委会盖章见证，也不能改变集体土地性质，集体小产权房买卖依然不能办理不动产过户，集体小产权房买卖对外村城镇户籍人员依然存在合同无效的法律风险。

问题 2 集体小产权房买卖之后遇到拆迁补偿归谁

回答 1 集体小产权房买卖之后征地拆迁，补偿主体原则还是原集体土地权利人，集体小产权房买卖的买方不能直接取得拆迁产权补偿，集体小产权房买卖双方只能依靠私下协议协商补偿分配，存在很大争议风险。

问题 3 本村村民之间集体小产权房买卖流程和外村一样吗

回答 1 本村集体经济组织成员之间集体小产权房流转，需要额外经过村集体审批，外村人员集体小产权房买卖没有合法审批通道，本村村民集体小产权房买卖也要遵守宅基地相关管理规定，依旧不是商品房过户流程。

问题 4 集体小产权房买卖可以办理银行按揭贷款吗

回答 1 集体小产权房买卖因为没有合法不动产权证，银行不受理集体小产权房买卖对应的按揭贷款，集体小产权房买卖一般只能全款或者民间自筹资金交易。

【免责申明】

本文仅为集体小产权房相关知识科普，不鼓励、不推荐集体小产权房买卖，集体土地流转受国家法律法规严格限制，各地政策存在差异，相关交易存在合同无效、财产损失等重大法律风险，交易前建议咨询专业律师以及当地自然资源部门，所有交易风险由交易双方自行承担。