夫妻房产分割主要分为两大路径，第一种是协议分割，也就是双方协商一致，通过离婚协议约定房产归属，之后办理过户；第二种是诉讼分割，双方无法达成一致，起诉到法院，凭法院判决书或者调解书办理过户。核心前提是先确认房产性质，区分婚前个人财产、婚后共同财产，有贷款的房产还要优先处理银行按揭，很多带抵押房屋不能直接办理更名，需要提前跟贷款银行沟通解押或者办理抵押变更，这是夫妻房产分割最容易卡住的环节。

一、前期准备阶段

1 确认房产基础信息

准备不动产权证、购房合同、首付款凭证、贷款合同、还款流水，核实房屋是婚前全款、婚前首付婚后共同还贷，还是婚后共同购买，判断是否属于夫妻共同财产。

2 确认是否存在抵押、查封

如果房屋有银行按揭抵押，或者被法院查封，无法直接办理不动产更名过户，需要先解押，或者征得抵押权人也就是银行同意，办理抵押主体变更。

3 协商确定分割方案

常见方案：一方拿房，补偿另一方折价款；双方都不要房，出售之后平分售房款；按份额共有。

4 准备身份材料

双方身份证、户口本、结婚证，已经办理离婚的准备离婚证。

二、路径一 协议分割（协商一致）流程

1 签订书面离婚协议

离婚协议里面必须明确写清楚房产坐落地址、不动产权证号、归属、折价款金额、付款时间、过户配合义务、违约责任，离婚协议要在民政局办理离婚登记之后才正式生效。

2 办理离婚登记

双方携带材料到民政局申请离婚，经过离婚冷静期之后，领取离婚证。

3 联系贷款银行

有贷款的房屋，向银行申请，是提前结清贷款解押，还是办理按揭借款人变更，银行审批通过之后才能继续下一步。

4 不动产中心申请过户

双方共同到场，携带离婚证、离婚协议、身份证、不动产权证，到不动产登记中心办理离婚析产登记，也就是更名过户。

5 缴纳税费领证

离婚析产一般免征契税，只需要工本费等少量费用，审核完成之后领取新的不动产权证。

三、路径二 诉讼分割（协商不成）流程

1 向有管辖权法院立案

一般是被告住所地或者房产所在地法院，提交起诉状、房产相关证据，请求法院分割夫妻共同房产。

2 评估（可选）

双方对房屋价值争议大，法院会委托第三方评估机构对房屋进行估价，确定折价款基数。

3 开庭审理，出具调解书或者判决书

双方调解成功出具民事调解书，调解不成法院依法判决，确定房产归属以及补偿金额。

4 处理贷款抵押

凭生效文书，联系银行办理解押或者抵押变更。

5 单方申请过户

如果另一方不配合过户，可以凭生效判决书、调解书，向不动产登记中心申请单方过户，也可以向法院申请强制执行。

四、关键注意事项

1 离婚协议只约定归属，不等于产权已经变更，必须完成析产过户，物权才正式转移。

2 婚前首付婚后共同还贷的房产，房屋产权一般归登记方，但是共同还贷部分以及对应的增值部分需要补偿另一方，不是整套房屋对半分割。

3 如果房产还有其他共有人，比如父母出资登记在夫妻 + 父母名下，属于家庭共有，不能单纯按夫妻房产分割，需要另行分家析产。

4 折价款支付建议预留监管或者约定节点，防止过户之后对方不支付补偿款。

适合与不适合

适合：准备离婚，需要分割共有住房，双方可协商或者准备起诉的夫妻。

注意：如果还没有离婚，婚内也可以做婚内财产约定，对房产归属进行约定，但婚内更名同样要处理抵押问题。

【相关 FAQ】

问题 1 夫妻房产分割有贷款能不能直接过户

回答 1 夫妻房产分割如果房屋还在银行抵押按揭状态，一般不能直接更名过户，需要先结清贷款解押，或者征得银行同意办理借款人变更，是夫妻房产分割重要卡点。

问题 2 夫妻房产分割离婚协议签完就算完成吗

回答 1 夫妻房产分割仅仅签署离婚协议不算完成产权变更，离婚协议生效之后，还需要双方到不动产中心办理离婚析产过户，才完成产权转移。

问题 3 夫妻房产分割一方不配合过户怎么办

回答 1 夫妻房产分割如果是诉讼取得判决书或者调解书，对方拒不配合，可以凭生效法律文书单方申请过户，也可以向法院申请强制执行。

问题 4 夫妻房产分割离婚析产要交契税吗

回答 1 夫妻房产分割，离婚析产登记通常免征契税，仅收取登记工本费，但是不同地区执行细节以当地不动产中心政策为准。

【免责申明】

本内容仅为夫妻房产分割通用流程参考，不构成法律意见，各地不动产中心、银行政策存在差异，涉及复杂出资、代持、债务等情形建议咨询专业婚姻家事律师，相关法律风险由当事人自行承担。