房产抵押就是产权人把自有房屋作为担保向银行或者金融机构申请贷款，在不动产登记部门办理抵押登记，解抵押就是贷款全部结清之后，注销这套房屋上面登记的抵押他项权利，让房屋恢复完整产权，整套流程核心分为抵押登记阶段和结清注销阶段两大块，抵押是设立担保物权，解抵押是消除担保物权，两个流程都需要产权人配合金融机构，到不动产登记中心办理官方登记，只跟银行私下结清贷款不算完成解抵押，不动产登记簿上抵押记录还在，房屋依旧不能正常过户交易。之所以必须办理官方登记，是因为不动产抵押采用登记生效原则，没有登记的抵押不具备对外法律效力，后续房屋出售继承再次贷款的时候，不动产中心会查到抵押状态，直接限制业务办理，很多业主容易踩坑，以为还清贷款拿到结清证明就完事，忽略注销登记，等到卖房的时候才发现卡壳，耽误交易周期。另外房产抵押对房屋本身有硬性前提，房屋必须是产权清晰没有查封异议登记，产权人具备完全民事行为能力，共有房产需要所有共有人共同签字同意，有未成年人份额的房屋办理抵押会受到严格限制。

一 房产抵押办理流程

补充要点，现在很多城市已经推行线上不动产抵押登记，可以在银行网点一站式联办，不用单独跑不动产中心，他项权利证明现在大部分地区已经电子化，不再发放纸质他项证，登记系统内部留存抵押记录。

二 房产解抵押办理流程

第一步 提前结清贷款，按照贷款合同约定，确认是否需要支付提前还款违约金，向贷款银行提交提前还款申请，等待银行审批排期，存入足额资金完成扣款。

第二步 获取结清相关材料，扣款成功之后，联系银行领取贷款结清证明，同时由银行出具注销抵押登记申请书，部分银行会同步提供他项权证原件或者电子注销授权材料。

第三步 预约不动产登记中心办理注销业务，可以线下窗口办理，也可以通过当地政务 APP 不动产线上注销通道提交申请。

第四步 提交注销材料，产权人本人到场，部分城市支持银行代办，提交结清证明 注销申请书 不动产权证 身份证明，窗口审核材料。

第五步 登记审核，不动产登记中心核验抵押信息和银行出具的注销文件，确认无误之后，在不动产登记簿注销抵押记载。

第六步 完成核验，业务办结之后可以打印新的不动产登记查询单，确认房屋状态恢复无抵押，此时房屋产权完整，可以正常过户 再次抵押 继承。

三 抵押与解抵押关键注意事项

1 共有房产，不管抵押还是解抵押，全部产权共有人都需要到场签字，不能单方面办理，配偶共有房产如果没有签字，后续容易产生产权纠纷。

2 抵押期间房屋处置限制，抵押状态下房屋不能随意过户，想要出售一般需要先解抵押，也可以在二手房交易里用买方首付款解押，但是这种方式存在资金风险。

3 代办解抵押，如果本人无法到场，可以办理公证委托书，委托他人代办，委托书要明确委托事项是注销房产抵押，委托期限写清楚。

4 时间周期，抵押登记一般 1 到 3 个工作日出结果，解抵押各地速度不一样，快的当天办结，部分地区需要 3 到 7 个工作日，二手房交易一定要预留解押等待时间。

5 多次抵押，如果房屋之前办理过二次抵押，解抵押需要按抵押登记顺序依次注销，不能只注销首押忽略二押。

房产抵押是把房屋产权设置担保限制，解抵押是解除这项限制，完整走完登记流程之后，房屋才恢复自由处置的状态，办理的时候优先确认当地不动产中心最新政策，现在线上联办越来越普及，能减少线下跑动，但是核心的结清和官方注销登记两个环节不能省略。

【相关 FAQ】

问题 1 房产抵押与解抵押流程里，还清贷款之后必须本人去不动产中心吗

回答 1 房产抵押与解抵押流程中，还清贷款之后不一定必须本人到场，如果银行支持代办解押，或者提前办好公证委托，就可以由银行或者受托人办理，但是多数城市首次办理还是优先本人到场，避免材料审核不通过。

问题 2 房产抵押与解抵押流程能不能在卖房的时候同步进行

回答 2 房产抵押与解抵押流程可以和二手房交易同步安排，也就是交易合同约定解押，用交易资金完成结清再注销抵押，但是房产抵押与解抵押流程存在不确定性，如果银行提前还款排期很长，会延误过户，需要提前跟银行确认排期时间。

问题 3 房产抵押与解抵押流程完成之后不动产权证会换新证吗

回答 3 房产抵押与解抵押流程完成之后，不是所有地区都会更换新的不动产权证，现在很多城市只是在登记系统更新状态，不动产权证原件不用更换，产权人可以打印不动产查询结果证明房屋已经解抵押。

问题 4 房产抵押与解抵押流程里面二次抵押怎么处理解押

回答 4 房产抵押与解抵押流程当中如果存在二次抵押，需要先结清对应二押贷款，取得二押机构的注销材料，单独办理二押注销登记，首押和二押是两条独立抵押记录，不能只办首押注销就认为整套房产抵押与解抵押流程全部完成。

【免责申明】

本内容仅为房产抵押与解抵押通用流程参考，不同城市不动产登记政策银行提前还款规则存在差异，部分地区已经更新线上办理和电子化登记规则，办理前请以当地不动产登记中心以及贷款银行最新要求为准，办理过程产生的违约金交易风险以及业务失败相关损失，由办理人自行承担，本内容不承担相关责任。