房产抵押办理就是产权人把名下已经取得不动产权证的房屋作为抵押物，向银行或者正规持牌金融机构申请贷款，整套流程分为前期预审 材料提交 房产评估 面签审批 抵押登记 放款 贷后管理这几个核心环节，办理前要确认房屋产权清晰没有查封 异议登记 重复抵押等限制，同时确认借款人征信 收入 负债满足机构审批要求，因为房产抵押属于不动产登记业务，最后必须到不动产登记中心完成他项权利登记，抵押权才算正式设立，没有完成抵押登记，金融机构一般不会发放贷款，整个流程正常情况下大概需要两到四周，如果遇到材料不齐 房屋有产权瑕疵 不动产登记排队，办理周期还会继续拉长。

一 办理前前置条件核对

二 完整办理详细步骤

第一步 机构咨询与预审，先联系银行或者持牌抵押机构，告知房屋位置 面积 产权情况 贷款用途 期望贷款额度，机构做初步预审，判断是否可以受理，同时告知可贷成数 利率 年限 还款方式，预审只是初步判断，不等于审批通过。

第二步 准备全套申请材料，借款人以及产权人身份证 户口本 婚姻证明 不动产权证 收入证明 银行流水 贷款用途证明，经营类抵押还需要营业执照 经营合同等材料，消费类抵押需要提供消费用途相关材料，金融机构对贷款用途监管严格，不允许资金违规流入股市 购房。

第三步 委托房产评估，金融机构一般会安排合作评估机构上门实地看房，测量房屋，结合同小区成交价格出具正式评估报告，贷款额度是按照评估价乘以可贷成数计算，不是按照业主自己心里预期房价计算。

第四步 银行面签，所有产权人和借款人到场，签署借款合同 抵押合同，确认贷款金额 期限 利率 还款计划，工作人员核验原件材料，拍照留档，共有产权人必须本人到场，不能到场需要办理公证委托。

第五步 贷款审批，机构内部风控审核征信 流水 负债 评估报告 材料真实性，审批通过之后出具审批批复，如果审批不通过，机构会告知原因，可以补充材料重新申请或者更换机构。

第六步 不动产抵押登记，审批通过之后，携带不动产权证 借款抵押合同 申请人证件，到不动产登记中心申请办理抵押登记，登记完成之后会生成他项权证或者电子他项权利证明，现在很多城市已经实行不动产电子证照，不再发放纸质他项证。

第七步 贷款放款，金融机构收到已经生效的抵押登记证明之后，按照合同约定把贷款资金放款到指定账户，经营贷一般放款到对公账户或者第三方收款账户，消费贷部分可以放至本人账户。

第八步 贷后履约管理，借款人按照合同按月还本付息，在贷款全部结清之后，需要主动向金融机构申请出具结清证明，再去不动产登记中心办理抵押注销登记，房屋产权恢复完整无抵押状态。

三 两种常见房产抵押类型对比

四 办理过程重点注意事项

1 贷款用途一定要合规，违规挪用贷款资金会被金融机构要求提前一次性结清贷款，还会影响个人征信。

2 共有房产如果是夫妻共同财产，就算不动产权证只写一个人的名字，多数银行依然要求配偶到场签字同意抵押。

3 二次抵押是在原有按揭还没有结清的基础上再次设立抵押权，不是所有城市所有银行都支持，可贷额度是房屋评估价减去剩余按揭本金之后核算。

4 办理的时候区分抵押办理和过户，房产抵押只是设立抵押权，房屋产权人还是原来产权人，不会发生产权转移。

5 还款方式有等额本息 等额本金 先息后本，先息后本一般到期需要归还本金，要提前规划到期资金安排，避免到期无力还本。

【相关 FAQ】

问题 1 房产抵押办理的时候小产权房可以申请吗

回答 1 房产抵押办理要求房屋具备合法不动产权证，小产权房没有正规不动产权登记，不能在不动产登记中心办理抵押登记，所以房产抵押办理无法受理。

问题 2 房产抵押办理完成之后什么时候可以拿到贷款

回答 2 房产抵押办理必须等不动产登记中心完成抵押登记，金融机构确认抵押权设立之后才会放款，正常是抵押登记完成后一到三个工作日放款，不同银行房产抵押办理放款时效会有差异。

问题 3 房产抵押办理贷款还清之后还需要做什么

回答 3 房产抵押办理贷款全部结清之后，要先向金融机构领取贷款结清证明和注销抵押相关材料，再到不动产登记中心办理抵押注销，完成之后这套房产抵押办理对应的抵押权正式解除。

问题 4 房产抵押办理产权人不在本地可以委托他人代办吗

回答 4 房产抵押办理可以委托代办，但是一般需要出具经过公证的授权委托书，委托书里面要明确委托办理房产抵押办理相关事项，代办人携带公证书和本人证件到场办理，部分机构不接受委托面签，办理前要提前跟机构确认。

【免责申明】

本文内容仅作为房产抵押办理流程的通用参考说明，各地不动产登记中心政策 银行审批标准 可贷成数 利率 材料要求会随监管政策动态调整，不构成贷款办理建议，实际办理前请咨询对应金融机构以及当地不动产登记部门，按照最新官方要求准备材料，因个人资质 政策变动产生的办理失败或者相关风险，由申请人自行承担。