住宅专项维修基金，也就是大家常说的维修基金，专门用来对小区共用部位、共用设施设备，过了保修期之后进行大修、更新、改造，它不是物业费，不能用来日常小修小补，也不能由物业随意支取，使用需要走业主表决、方案公示、申请审批、施工结算、资金拨付这套流程，分为常规表决使用和应急使用两种通道，应急使用不需要双三分之二表决，专门应对紧急险情，下面详细说明。

一、可以使用维修基金的范围

共用部位 小区外墙、屋顶、楼道、电梯井、公共门厅、公共通道、承重墙体、楼板这些建筑公共部分

共用设施设备 电梯、消防系统、二次供水水泵、公共排水管网、避雷设施、监控系统、公共照明、小区道路、围墙、公共绿化配套设施

核心判定标准 属于全体业主或者部分业主共有，并且已经超出开发商质保期，属于大修、中修、更新改造，不是日常零星维修

不可以使用维修基金的情况

1 还在开发商质保期内的工程质量问题，由开发商负责维修

2 日常保洁、绿化养护、电梯日常维保、消防例行检测这类常规运维，走物业费支出

3 属于人为损坏，由责任人承担维修费用

4 业主自家室内专有部分维修，比如家里水管、室内墙面、自家门窗，不能动用维修基金

5 物业办公用房自身装修改造，一般不能申请

二、常规使用流程 非紧急项目

第一步 发起申请

一般由物业服务企业，或者业主委员会，也可以相关业主联合提出维修方案，方案里面写清楚维修项目、施工范围、预算金额、施工单位选择方式、工期、资金分摊明细

第二步 业主表决

按照现行规定，需要参与表决专有部分面积占比三分之二以上业主，并且参与表决人数三分之二以上业主同意，也就是常说的双三分之二表决，部分地方细则会有调整，以当地住建部门维修资金管理办法为准

第三步 公示

表决完成之后，维修方案、预算、表决结果要在小区公告栏公示，公示期一般不少于规定天数，接受业主监督

第四步 主管部门审核

把申请材料、表决资料、维修方案、报价资料提交住建部门维修资金管理窗口审核

第五步 组织施工

审核通过之后，选定施工单位进场施工，施工过程做好现场监管，留存施工照片、签证资料

第六步 竣工验收与结算

项目完工，组织业主代表、物业、施工方验收，完成结算审计，提交结算资料

第七步 资金拨付

主管部门审核结算资料之后，按照约定拨付维修基金款项，一般会预留一部分质保金，质保期满无问题再拨付尾款

三、应急使用方式 紧急维修通道

出现紧急险情，不马上维修会危及人身安全、扩大损失，可以走应急使用，不需要走完整双三分之二业主表决，这是维修基金很重要的特殊使用方式

常见应急情形

1 电梯出现严重故障，存在安全隐患，质监部门判定需要立即大修更换

2 消防系统故障瘫痪，消防部门要求整改

3 屋顶、外墙大面积渗漏，严重影响业主居住

4 二次供水水泵损坏，小区停水

5 公共排水主管道爆裂，大面积积水

6 外墙饰面脱落、外立面构件有坠落风险

应急流程要点

物业或者业委会可以直接提交应急维修申请，附上险情证明、检测报告、现场照片，主管部门快速审核，优先安排抢修，抢修之后再补公示、补相关资料，后续接受业主监督

四、资金分摊规则

整栋楼共用的项目，由本栋全体业主按照房屋建筑面积比例分摊

整个小区共用项目，由小区全体业主按建筑面积比例分摊

如果可以明确是某一个单元共用，就该单元业主分摊

五、使用主体说明

物业只是作为申请代办方，没有权力独立决定动用维修基金，最终决定权属于业主表决，资金是住建部门专户监管，不是物业自己保管，物业不能直接把钱拿走，这点很多业主容易混淆。

FAQ

问题 1 物业维修基金可以用来电梯日常保养吗

回答 1 物业维修基金不能用于电梯日常维保，电梯例行保养属于物业费开支，物业维修基金只用于电梯大修、部件整体更换这类更新改造项目。

问题 2 物业维修基金应急使用还要全体业主投票吗

回答 1 物业维修基金应急使用属于特殊通道，出现电梯重大故障外墙脱落这类紧急险情，物业维修基金可以简化表决流程，不需要完整双三分之二表决，但是事后要公示接受监督。

问题 3 物业维修基金质保期内可以申请吗

回答 1 物业维修基金项目要求已经超出开发商保修期，如果还在质保期，属于开发商责任，物业维修基金不能申请使用，应当要求开发商履行保修义务。

问题 4 没有业委会的小区怎么申请物业维修基金

回答 1 没有成立业委会的小区，可以由物业服务企业牵头，或者由相关业主代表发起申请，按规定组织业主表决之后，再向住建部门提交物业维修基金使用申请。

免责申明

本文为住宅专项维修基金使用方式通用说明，各地表决比例、公示天数、应急目录、办理窗口细则存在差异，具体以当地住建部门住宅专项维修资金管理办法最新规定为准，办理业务请以主管部门正式要求为准。