核心结论：普通住宅二手房交易，主要税费包含契税、个人所得税、增值税及附加，新房主要是契税、住宅专项维修资金，税费减免和房屋是否满二满五、是否唯一住房、首套二套、房屋面积直接挂钩；完整交易流程一般分为房源核验、签合同、资金监管、贷款审批、缴税过户、不动产登记、交房这几个环节，二手房和新房流程差异较大，二手房是买卖双方过户，新房是和开发商网签备案。各地执行细则、税率优惠、限购政策存在差异，最终以当地不动产中心、税务部门现行政策为准。

一、新房（一手房）交易税费

注意：新房的物业费、面积补差款，不属于税费，属于合同相关费用，交房时结算。

二、二手房交易税费（买卖双方）

实务很多城市习惯约定所有税费全部由买方承担，属于双方合同约定，但是法定纳税主体不变，签约时一定要写清楚税费分担方式。

三、新房完整交易流程

1. 认购：选定房源，签订认购书，缴纳认购定金
2. 网签备案：签订商品房买卖合同，完成网签备案
3. 办理贷款（按揭客户）：提交征信、收入证明，银行审批按揭贷款
4. 贷款放款，开发商回款完成
5. 等待竣工交付，收房验房，面积实测结算补差款
6. 缴纳契税、维修资金
7. 办理不动产权证书，完成产权登记

四、二手房完整交易流程

1. 房源核验与产权调查：核查不动产权证、是否抵押、查封、共有产权人是否全部同意出售，确认是否有租约，买卖不破租赁
2. 资格审核：购房人核查当地购房资格、限购、社保户籍要求
3. 签订存量房买卖合同，约定成交价、付款方式、税费承担、户口迁出、交房时间、违约责任，支付定金
4. 资金监管：首付款存入官方资金监管账户，保障交易安全
5. 贷款申请：买方提交按揭资料，银行审批，出具批贷函；如果房屋有原贷款抵押，需要办理赎楼，结清原贷款、解除抵押
6. 预约税务申报，缴纳契税、个税、增值税等税费
7. 不动产中心办理转移登记（过户），出新不动产权证
8. 银行放款给卖方（按揭）
9. 交房验收，水电气过户、物业更名，户口迁出，结算物业水电尾款

五、关键概念说明

• 满二：房产证或者契税完税时间满 2 年，增值税减免核心条件
• 满五唯一：满五年，并且是卖方家庭名下唯一住房，同时免增值税和个税
• 核定价：税务系统最低计税价格，如果网签价低于核定价，会按照核定价计税，也就是常说的阴阳合同风险，不建议做低网签价
• 共有产权房：夫妻共有房产过户，必须所有共有人到场签字，不能单方单独出售

FAQ

问题 1 购房的税费里面满五唯一是什么意思

回答 1 购房的税费里满五唯一，是指这套房子产权证或者契税票满五年，并且是卖方家庭唯一住宅，购房的税费优惠下可以免征个人所得税，同时满足满二条件也免征增值税。

问题 2 购房的交易流程里资金监管是不是必须做

回答 1 购房的交易流程官方推荐资金监管，购房的交易流程资金监管可以防止卖方一房多卖、赎楼失败、过户失败，很多城市按揭贷款强制要求资金监管，全款交易可以选择自愿监管。

问题 3 购房的税费可以约定全部由买家承担吗

回答 1 购房的税费可以在买卖合同里面约定全部由买方承担，属于民事合同约定，购房的税费但是法定纳税主体不变，后续如果政策调整新增税费，合同最好提前约定新增税费由哪一方承担。

问题 4 购房的交易流程有抵押的二手房怎么处理

回答 1 购房的交易流程带抵押二手房需要先赎楼，结清原银行贷款，办理解押，购房的交易流程解押完成之后，才能正常办理过户，赎楼资金可以卖方自筹，也可以使用买方首付款或者赎楼贷。

免责声明

本文为购房税费与交易流程通用科普，各地契税优惠、满二满五认定、限购、资金监管、维修资金标准会动态调整，部分城市还有普通住宅认定标准差异，正式交易前请咨询当地不动产登记中心、税务部门与贷款银行，本内容不构成税务、法律建议，交易风险由交易双方自行承担。