按照现行物业管理相关规定，成立业主委员会核心门槛不是单纯看入住率，主要是看交付并且已出售的专有部分面积以及业主人数比例，很多业主容易把入住率和交付出售比例混淆，法规原文表述是物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十，并且相应业主人数占总业主人数百分之五十以上，满足这个条件之后，业主就可以向街道办事处乡镇人民政府提出成立业主大会筹备申请，这里面的已交付，指开发商已经完成房屋交付手续，不是业主实际入住进去，也就是说房子交付了哪怕还没有装修没人住，也计入已交付专有部分，部分地方实施细则会结合本地情况设置配套要求，实际办理的时候要以项目所在街道和住建部门的当地细则为准，不是只看有没有人住，只看入住率很容易理解出错，导致筹备申请提交之后不被受理。

核心概念区分表格

成立业主委员会申请办理步骤

1 统计本小区总建筑面积 总专有套数，统计已经完成交付的专有面积和对应业主人数，核算是否达到双过半条件

2 确认满足双过半之后，由业主联名或者一定数量业主代表，向属地街道办事处或者乡镇人民政府提交成立业主大会筹备组申请

3 街道收到申请之后，审核材料，组织组建业主大会筹备组，筹备组包含业主代表 街道代表 社区代表 建设单位代表

4 筹备组拟定业主大会议事规则 管理规约，确定业委会委员候选人，公示相关文件

5 组织召开首次业主大会会议，对业委会委员进行投票选举，投票同样需要满足法定表决比例

6 选举完成之后，把选举结果报街道备案，业主委员会正式成立

容易混淆要点深度说明

双过半是筹备启动的前置条件，不等于后面投票选举业委会委员的时候也是同样比例，首次业主大会选举业委会委员，表决规则是专有部分面积占比过半数并且业主人数过半数参与表决，参与表决之后同意票达到法定要求才能当选，两个阶段比例要求不要混在一起。

还有一种特殊情况，小区交付很久但是一直达不到双过半，部分地区政策会设置其他启动路径，比如业主持续申请，街道结合小区实际情况指导筹备，这个要咨询属地街道，不同省市细则不一样。

很多小区商铺住宅混合，商铺也是专有部分，统计面积和业主人数的时候，商铺产权人同样纳入统计范围，不能只统计住宅住户。

筹备前期准备清单

• 调取小区总建筑面积 总套数，最好向开发商或者物业索要原始备案数据
• 逐套核对交房记录，区分已经交付 未交付 已售未售
• 准备业主联名签字材料，确认联名业主数量符合当地要求
• 提前联系社区居委会，了解本地对业主委员会成立入住率相关补充要求
• 提前告知全体业主筹备计划，做好宣传，提高后续投票参与率

【相关 FAQ】

问题 1 业主委员会成立入住率必须达到百分之五十以上吗

回答 1 业主委员会成立入住率不是法定硬性指标，法定是已交付专有部分面积和业主人数双过半，业主委员会成立入住率很多人误传，实际收房交付就算达标，不需要实际入住，办理前还是要确认当地是否额外参考业主委员会成立入住率相关地方细则。

问题 2 业主委员会成立入住率很低但是已经全部交房可以申请吗

回答 2 业主委员会成立入住率低，但是所有房屋都已经完成交付，满足已交付双过半，就可以提交申请，业主委员会成立入住率不影响这个法定门槛，只要交付达标就可以启动筹备流程。

问题 3 业主委员会成立入住率如果达不到双过半是不是永远不能成立

回答 3 业主委员会成立入住率对应的交付指标达不到双过半，常规情况下暂时无法启动筹备，业主委员会成立入住率相关特殊处理方式需要咨询属地街道，部分地区会有对应的补充处理办法，不能直接判定永远不能成立。

问题 4 商铺会不会影响业主委员会成立入住率相关统计

回答 4 商铺属于专有部分，统计的时候一并计入，业主委员会成立入住率统计口径里面，商铺产权人同样纳入业主人数和面积核算，不能剔除商铺单独只按住宅计算业主委员会成立入住率相关指标。

【免责申明】

本文关于业主委员会成立入住率相关内容属于通用法规解读，各地物业管理条例 街道实施细则存在差异，具体受理条件 联名人数 表决比例以项目属地街道办事处 住建主管部门正式文件为准，本文不替代行政主管部门审核意见，办理前建议电话或者现场咨询属地街道确认最新政策。