买二手商住房交易流程和普通住宅不一样，商住房属于商业办公类性质，土地年限一般是 40 年或者 50 年，不享受住宅的限购、满五唯一、住宅契税优惠政策，交易税费更高，贷款年限短、首付比例高，不能落户，也没有学区，整个交易核心重点就是提前核验产权、查清土地剩余年限、确认是否有抵押查封、核算全部税费，再签合同、资金监管、缴税过户、交房，很多买家踩坑就是只看总价便宜，没有提前算清高额税费，也没确认物业、水电是否还是商用水电标准，下面把完整交易流程、核验要点、税费贷款要点详细展开。

交易前关键核验清单

买二手商住房完整交易步骤

1 房源初选和实地看房，确认户型、楼层、商用水电、电梯、办公或者自住适配性，初步了解卖家报价

2 产权调查，去不动产登记中心调档，打印不动产登记查询单，确认产权人、抵押、查封、规划用途、土地年限，这一步非常关键，不要只看卖家手里的房产证

3 初步议价，核算预估税费，把增值税、土地增值税、个税、契税全部估算出来，明确税费约定，是买家承担还是买卖双方各自承担，商住房税费高，一定要写进合同

4 签订居间合同或者二手房买卖合同，合同里面写明成交总价、定金、付款方式、解押时间、过户时间、交房时间、户口（商住房一般无户口）、违约责任、欠费结清条款

5 办理贷款预审，如果需要贷款，提交收入证明、银行流水、征信给银行，银行做评估，出具贷款审批函，商办贷款审批比住宅严格

6 卖家办理解押，如果房屋还有银行抵押，卖家自筹资金或者用买家首付款解押，这个环节注意资金安全，优先走资金监管，不要直接大额转账给卖家自行解押

7 网签，在不动产交易系统打印网签合同，网签价会影响计税基数，注意申报价格不能明显低于税务最低核定价，不然税务会按核定价征税

8 资金监管，把首付款或者全部房款存入官方监管账户，过户完成之后再划给卖家，降低交易风险

9 预约缴税，到税务窗口申报，缴纳商住房对应的各项税费

10 不动产过户登记，买卖双方到场提交材料，领取新的不动产权证书

11 银行放款，如果是贷款，新证办完抵押登记之后，银行把贷款尾款放款给卖家

12 物业交割，水电燃气过户，结清全部欠费，交接钥匙、门禁卡，签署物业交割单，完成全部交易

商住房重点专项说明

税费特点

商住房不适用住宅优惠，主要税种包含契税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税，土地增值税是商办交易很容易被忽略的大项，增值越高税费越高，所以签约前一定要让中介或者税务窗口做税费测算，避免签约之后才发现税费远超预算，导致交易违约。

贷款特点

商办类房产贷款，首付通常五成起，贷款年限最长一般 10 年，利率普遍上浮，不能使用公积金贷款，部分城市银行会暂停商办类按揭，交易前一定要提前确认银行是否还受理该类贷款，防止审批失败。

使用属性

商住房规划用途是商业办公，原则上不是住宅，不能落户，不配套学区，水电大多是商水商电，物业费标准也高于普通住宅，部分项目存在违规改居住的情况，后续政策管控存在不确定性，交易前要清楚这个属性，不要当成普通住宅预期。

解押风险

很多二手商住房原业主还有经营贷抵押，解押周期不确定，合同里面要约定解押超期的违约责任，优先官方资金监管，避免首付款打给卖家之后卖家不解押。

交易材料准备清单

• 买卖双方身份证原件
• 不动产权证书
• 婚姻证明（共有产权需要配偶材料）
• 贷款需要收入证明 银行流水 征信报告
• 网签合同 买卖合同
• 税务申报相关材料

【相关 FAQ】

问题 1 买二手商住房交易流程是怎样的，可以用公积金贷款吗

回答 1 买二手商住房交易流程是怎样的，商住房属于商办性质，一般不能使用公积金贷款，买二手商住房交易流程是怎样的，只能申请商业按揭贷款，首付和年限要求和普通住宅不一样。

问题 2 买二手商住房交易流程是怎样的，土地增值税必须交吗

回答 2 买二手商住房交易流程是怎样的，二手商住房交易一般会涉及土地增值税，买二手商住房交易流程是怎样的，这个税种是商办和住宅最大区别之一，签约前一定要提前测算金额。

问题 3 买二手商住房交易流程是怎样的，有抵押的房子能直接过户吗

回答 3 买二手商住房交易流程是怎样的，存在抵押的商住房不能直接过户，买二手商住房交易流程是怎样的，必须先办理解押，解除抵押登记之后，才能继续后面缴税过户步骤。

问题 4 买二手商住房交易流程是怎样的，可以落户吗

回答 4 买二手商住房交易流程是怎样的，商住房规划用途为商办，通常不能落户，买二手商住房交易流程是怎样的，交易前要明确这点，不要和普通住宅落户政策混淆。

【免责申明】

本文关于买二手商住房交易流程是怎样的属于通用流程参考，不同城市不动产登记、税务、银行贷款政策存在差异，税费计算、最低核定价、商办贷款政策会更新调整，交易前建议咨询不动产登记中心、税务部门以及贷款银行，涉及大额交易建议咨询专业房产律师，本文不替代官方审核意见。