170 多平米一二层门市楼属于上下连通的商住临街物业，核心特点是一层临街展示面强，适合接待收银陈列，二层空间安静，适合办公仓储或者独立包间，整体总面积不大但是竖向空间完整，不管是自营开店对外出租还是改造，优先要确认房屋性质是商业用地还是商住混合，产权年限消防要求层高荷载排烟排污这些硬性条件，很多人拿到这类门市楼之后，只考虑装修布局，忽略商业用途对应的消防规范，比如二层人员疏散通道，应急照明，防火分隔，还有营业执照经营范围是否匹配，不同业态对门市楼要求差别非常大，餐饮需要排烟隔油池，教培需要疏散宽度，零售对门头广告有城管审批要求，同时一二层门市楼还要重点核查原有楼梯位置，楼梯是室内自带楼梯还是室外公共楼梯，室内楼梯占用面积很大，会压缩可用经营面积，还要评估上下水电力容量，原有配电能不能满足大功率设备，商业用电和民用电电价不一样，这些基础条件决定这栋门市楼适合做什么业态，也决定后续改造投入成本。

基础信息核验

产权与规划，核对不动产权证，确认土地用途房屋用途，是纯商业还是商住，是否允许住人，很多纯商业门市楼法规上不可以长期居住，这点一定要提前确认，同时查询规划图纸，确认外墙门头能不能改动，窗户能不能扩大，外立面改造是否需要报批。

结构条件，确认是砖混结构还是框架结构，框架结构改造灵活，可以调整内部隔墙，砖混结构承重墙绝对不能拆，一二层门市楼如果要新增楼梯移位，或者打通楼板洞口，属于结构改动，必须找结构专业人员核算，不能私自开洞拆梁。

配套硬件核查，记录一层二层层高，原有配电总功率，进户管径，排污主管位置，有没有独立排烟井，临街门头宽度，门前人行道是否属于可设置招牌区域，是否有停车位，周边人流客群是什么类型，社区底商还是主干道商圈。

消防基础核查，二层作为经营场所，需要满足疏散要求，查看原有楼梯宽度，是否需要增设第二疏散出口，灭火器应急灯疏散指示标识，经营业态如果属于人员密集场所，还需要消防验收或者备案，这是一二层门市楼改造最容易踩坑的项目。

常见业态适配方案

改造实施步骤

第一步，确定使用方向，自营还是出租，确定业态之后对照规范，判断现有门市楼硬件能不能满足，不能满足的项目估算改造费用。

第二步，现场复尺，绘制一层二层平面草图，标记原有梁柱楼梯管线，测算实际可用净面积，扣除楼梯墙体之后，很多时候实际可用面积会比产权 170 多平米小不少。

第三步，办理前置审批，门头广告，消防备案，燃气开通，排污相关手续，先报批再动工，避免完工之后无法验收被责令整改。

第四步，内部改造施工，隔墙地面水电消防，优先保留原有主楼梯，尽量不改动主体结构，二层如果做人员停留区域，做好隔音，减少一层噪音传到二层。

第五步，验收与运营准备，完成消防自检，水电试压试电，门头安装，然后办理营业执照，根据业态办理对应的经营许可。

运营与出租两种思路对比

自营模式，优点是自己掌控经营，收益全部归自己，缺点是需要承担经营风险，装修投入全部自己承担，对业态选择要求高，必须匹配周边客流。

出租模式，优点是稳定收租，不用承担经营风险，缺点是租金收益有限，租户改造有时候会破坏原有结构，合同里面要约定租户不得拆改承重墙，退租恢复原状，还要约定消防责任由哪一方承担。

重点风险提示

一二层门市楼上下连通，二层如果大量堆放货物，要考虑楼板荷载，仓储类业态不能超载，砖混楼板荷载有限，超重会造成楼板开裂，餐饮业态一定要做好防水，一层厨房二层地面防水如果失效，污水会渗漏到下层，另外商业门市楼物业费公摊水电费普遍高于住宅，持有成本也要纳入测算。

综合来看，170 多平米一二层门市楼优势就是上下分层功能独立，临街展示效果好，使用灵活，但是改造前提是守住产权结构消防排污这些硬性底线，先确定业态再做改造，不要盲目装修，不管选择自营还是出租，都要提前核算持有成本改造投入和预期回报，这样才能把这栋门市楼的价值充分利用起来。

【相关 FAQ】

问题 1 170 多平米一二层门市楼可以在二层住人吗

回答 1 170 多平米一二层门市楼如果产权证登记为纯商业用途，一般不允许作为长期居住使用，170 多平米一二层门市楼如果是商住性质，才有可能满足居住相关要求，使用前一定要确认房屋规划用途。

问题 2 170 多平米一二层门市楼想做餐饮需要准备什么

回答 2 170 多平米一二层门市楼做餐饮，需要落实排烟管道隔油池燃气开通，同时完成消防备案，170 多平米一二层门市楼一层做前厅厨房二层做散座，还要提前确认周边是否有居民楼，是否满足油烟扰民相关管控要求。

问题 3 170 多平米一二层门市楼能不能改动原有室内楼梯

回答 3 170 多平米一二层门市楼改动原有室内楼梯属于楼板开洞和结构改动，不能私自改动，170 多平米一二层门市楼如果是框架结构也要找结构工程师核算，砖混结构原则上不建议移位原有楼梯。

问题 4 170 多平米一二层门市楼对外出租合同要注意什么

回答 4 170 多平米一二层门市楼出租合同要写明业态限制，禁止拆改承重墙，约定消防责任，退租恢复原状条款，170 多平米一二层门市楼还要明确物业费水电公摊费用由租户承担，避免后期纠纷。

【免责申明】

本内容仅为 170 多平米一二层门市楼业态规划改造的通用参考，不替代规划消防市场监管等部门审批要求，各地对商业门市楼住人餐饮排烟门头广告管理政策存在差异，涉及结构改动消防改造必须由专业单位设计施工，因自行改造审批不通过违规经营产生的相关责任，由产权人自行承担。