核心结论

父子之间房产过户，主流分为买卖过户、赠与过户两种方式（继承是父亲去世之后才办理，不属于生前过户），两种方式税费计算逻辑不一样，买卖过户按照二手房交易计税，受房屋面积、满五唯一、买方套数影响；赠与过户属于直系亲属赠与，契税是主要税种，个税、增值税一般有优惠，最终费用以税务窗口按计税价核算结果为准。

一、两种过户方式税费对照表

表格

二、买卖过户 计算公式

计税价格：网签价或者税务系统核定评估价（取高值）

1. 契税 首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%
2. 二套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 2% 契税 = 计税价格 × 契税税率
3. 个人所得税 差额征收：个税 =（计税价−原购房原值−合理费用）×20%
4. 核定征收：个税 = 计税价 × 核定征收率 ✅ 满五唯一（父亲名下满五年、家庭唯一住房）个税免征
5. 增值税 满足住宅持有年限要求可免征，不满足：增值税 = 计税价 × 征收率

三、直系亲属赠与过户 计算公式

1. 契税 = 赠与房屋计税价格 × 契税税率（一般为 3%，以当地现行政策为准）
2. 直系亲属赠与，个人所得税、增值税通常免征
3. 另外收取不动产登记工本费

⚠️ 重要提示：赠与取得的房产，未来儿子如果再次对外出售，个税核算要按当地二手房交易政策执行。

四、办理完整步骤

1. 选定过户方式：对比买卖和赠与总费用，结合后续是否打算再次出售综合选择
2. 准备材料：父子双方身份证、不动产权证、亲属关系证明；买卖需要网签合同，赠与需要赠与合同
3. 税务申报：到政务大厅税务窗口提交材料，核算税费，完成缴款，取得完税凭证
4. 不动产登记：携带完税凭证，到不动产登记窗口提交转移登记申请
5. 审核登簿，领取新不动产权证

如果房屋还有银行按揭贷款，需要先确认解押，解押完成后才能办理过户

五、关键要点说明

• 父子属于直系亲属，赠与享受个税、增值税减免政策，这是赠与方式最大特点
• 买卖过户的优势：过户之后房屋产权年限延续，未来二次出售的时候，税费计算更灵活，很多家庭会优先对比买卖和赠与总成本
• 计税价格不是双方随便填低价，税务系统有评估基准价，申报价过低会按核定评估价计税
• 各地税率、满五唯一认定、登记工本费标准存在细微差别，以当地税务窗口为准

【相关 FAQ】

问题 1：父子房子过户费怎么算，赠与和买卖哪个更省钱？

回答 1：父子房子过户费怎么算，短期持有一般赠与税费更低；如果未来计划再次出售，需要综合测算买卖过户当下税费 + 未来二次交易税费，不能只看本次过户费用。

问题 2：父子房子过户费怎么算，父亲房子满五唯一走买卖是不是划算？

回答 1：父子房子过户费怎么算，如果父亲房产满足满五唯一，买卖过户可以免个税，增值税达标也可免征，主要只交契税，这种情况买卖方案经常比较划算。

问题 3：父子房子过户费怎么算，赠与契税是按原价还是评估价？

回答 1：父子房子过户费怎么算，直系亲属赠与契税是按照税务核定的房屋计税价格（评估价）作为基数计算，不是原来购房发票原价。

问题 4：父子房子过户费怎么算，继承过户费用和赠与一样吗？

回答 1：父子房子过户费怎么算，继承是产权人去世之后办理，属于身后过户，和生前赠与性质不同，税费政策也不一样，不能等同计算。

数据来源

[2025-06-25]（直系亲属房产赠与、二手房交易税费政策）

[2024-10-05]（不动产转移登记收费规范）

免责申明

本文内容仅作为父子房子过户费怎么算的参考指引，各地税收优惠、税率、满五唯一认定标准存在地域差异，实际税费以当地税务窗口核算结果为准，本文不构成税务筹划建议。