买房子贷款利率是按照全国 LPR 加点机制确定，个人首套、二套住房商业贷款利率以对应期限 LPR 为基准，叠加各地加点数值形成最终执行利率，公积金住房贷款则执行国家统一公布的公积金基准利率，不同城市、不同银行、个人征信与收入资质会带来最终利率的差异化结果，办理贷款前可以提前向经办银行确认当期可执行利率。住房贷款定价体系改革之后，商业房贷不再使用旧版固定基准利率，而是锚定 5 年期以上 LPR，LPR 由全国银行间同业拆借中心每月公布，加点数值在合同签订之后保持固定不变，后续 LPR 调整时，月供会按照合同约定重定价日同步更新，公积金贷款则单独执行专项利率政策，和商业 LPR 体系相互独立。

一、商业住房贷款定价基础

✅ 核心定价公式

最终执行利率 = 5 年期以上 LPR + 加点数值

加点数值：在贷款合同签署时一次性确定，整个合同周期保持固定，不会随 LPR 变动而改变

✅ 首套与二套规则区分

| 贷款类型 | 定价规则 |

| 首套商业住房贷款 | 以当地政策确定的加点标准，基于 5 年期以上 LPR 计算执行利率 |

| 二套商业住房贷款 | 加点标准高于首套，按当地监管要求执行对应加点 |

✅ 重定价机制

• 常见重定价日：每年 1 月 1 日 / 贷款对应放款日
• 到重定价日，采用最新公布的 5 年期以上 LPR，结合原有固定加点，重新计算新的执行利率与月供
• 也可选择固定利率模式，整个贷款期利率保持不变

二、住房公积金贷款利率

✅ 公积金贷款是政策性住房贷款，利率由国家统一发布

表格

✅ 公积金贷款特点

• 利率水平普遍低于同期商业房贷
• 申请需要满足公积金连续缴存要求，有最高贷款额度限制
• 支持组合贷：公积金贷款 + 商业贷款，两部分分别按各自利率计息

三、影响最终获批利率的相关因素

1. 个人征信记录：征信保持良好，有助于银行按照当期标准利率审批
2. 收入与流水：稳定收入流水，匹配贷款还款能力评估
3. 房屋套数认定：按家庭住房套数认定首套或者二套资质
4. 经办银行政策：各家银行当期可执行加点标准存在地区差异
5. 贷款期限：贷款年限不同，商业贷款统一锚定 5 年期以上 LPR 基准

四、办理贷款查询利率操作步骤

1. 先确认自身是首套还是二套购房资格
2. 查询当月全国银行间同业拆借中心公布的 5 年期以上 LPR 数值
3. 咨询当地经办银行，确认本地区当前首套、二套加点标准
4. 计算得出商业贷款预估执行利率，同时查询公积金当期利率
5. 对比等额本息、等额本息两种还款方式，测算月供总利息
6. 提交贷款申请，银行审批通过后，在借款合同上确认最终签约利率

五、还款方式与利率配套说明

• 等额本息：每月月供金额固定，前期利息占比高，后期本金占比提升
• 等额本金：每月本金固定，月供逐月递减，总利息相对更少
• 两种还款方式，均使用合同确定的执行利率进行计息计算

【相关 FAQ】

问题 1：买房子贷款利率里面商业贷款和公积金贷款是同一套定价体系吗？

回答 1：买房子贷款利率里面商业贷款是锚定 5 年期以上 LPR 加点定价，公积金贷款执行国家统一专项利率，两套定价体系相互独立，组合贷会分开计息。

问题 2：买房子贷款利率签约之后还会变动吗？

回答 2：买房子贷款利率如果选择浮动利率，加点数值固定，等到重定价日会跟随最新 LPR 更新；如果选择固定利率，整个贷款周期利率保持不变。

问题 3：买房子贷款利率首套和二套有什么差别？

回答 3：买房子贷款利率首套和二套主要差别在加点标准，二套按照当地监管要求设置更高的加点，最终执行利率会高于同基准下首套贷款。

问题 4：买房子贷款利率可以在多家银行对比选择吗？

回答 4：买房子贷款利率可以提前咨询多家经办银行，了解当期可执行的加点标准，结合审批效率、服务情况，挑选适合自身的银行办理贷款。

【数据来源】

[2026-10-10]（买房子贷款利率 最新 LPR 定价规则详解）全国银行间同业拆借中心公开公告

[2026-09-18]（买房子贷款利率 最新 LPR 定价规则详解）住房和城乡建设部住房信贷政策公开说明

[2026-08-25]（买房子贷款利率 最新 LPR 定价规则详解）住房公积金管理中心公开利率通知

【免责申明】

本文内容仅作为住房贷款知识参考，不构成贷款审批、利率锁定相关专业建议，LPR、公积金利率、各地加点政策会随官方公告动态调整，实际签约利率请以经办银行、公积金中心审批结果以及最新官方公告为准。