住宅房产过户总费用由买方承担的契税、登记工本费，加上卖方承担的增值税及附加、个人所得税两大部分组成；新房过户只有契税与不动产登记费，没有卖方税费，整体成本更低；二手房过户费用主要取决于房屋持有年限、是否满足满五唯一、买方家庭房屋套数，一套满二满五唯一的二手房只需要缴纳买方契税 + 80 元登记费，总价几十万到几百万的房产，过户基础税费普遍在几千元至几万元区间；如果房屋不满 2 年，会多出 3% 的增值税，整体过户成本会明显增加，下面把新房、二手房全部收费项目、税率、计算方式、实例全部列明，做到精准核算总费用。

一、过户全部收费项目划分（买卖双方分开承担）

（一）买方固定费用（新房、二手房都要交）

1. 契税（核心大头税费） 计税基数：房屋不含增值税的成交价格，合同价与税务评估价取较高值。 分级税率（全国统一优惠政策）： | 买方房屋套数 | 房屋面积 | 契税税率 | | ---- | ---- | ---- | | 家庭首套房 | 90㎡及以下 | 1%| | 家庭首套房 | 90㎡以上 | 1.5%| | 家庭二套房 | 90㎡及以下 | 1%| | 家庭二套房 | 90㎡以上 | 2%| | 三套房及以上 | 不分面积 | 3%|
2. 不动产登记费（行政收费，固定标准）

• 住宅：80 元 / 件；
• 多一本不动产权证，额外加收工本费 10 元；
• 新房、二手房收费标准一致。

1. 其他免征项目：个人住宅买卖，买方印花税、土地增值税全部免征，不需要额外缴费。

（二）卖方税费（仅二手房产生，新房无此项）

1. 增值税及附加（2026 年最新政策）

• 持有满 2 年（含 2 年）：全额免征增值税；
• 持有不足 2 年：按不含税房价 3% 全额征收增值税；
• 城建税、教育附加、地方教育附加：随增值税一并征收，目前享受减半优惠，增值税免征时附加税费同步免征。

1. 个人所得税

• 满五唯一（持有满 5 年 + 家庭省内唯一住房）：个税直接免征；
• 不满足满五唯一：二选一征收，优先按全额 1% 核定征收；能提供原始购房发票、契税票据的，按差额 20% 征收。

1. 免征项目：个人住宅交易，土地增值税、买卖合同印花税全部免除，无额外费用。

二、新房（一手房）过户总费用明细

新房不存在卖方税费，只有两项支出，计算简单：

总费用 = 契税 + 不动产登记费 80 元 + 少量证书工本费。

实例计算

房屋总价 100 万元，面积 95㎡，买方首套房：

契税 = 100 万 ×1.5%=15000 元；

登记费 = 80 元；

合计过户总费用：15080 元。

三、二手房过户分场景费用测算（最常用 3 种情形）

场景 1：满五唯一（最优成本，只交买方契税）

房屋总价 100 万，95㎡，买方首套；卖方满五唯一。

卖方税费：增值税、个税全部免征；

买方契税：100 万 ×1.5%=15000 元；

登记费：80 元；

过户总费用：15080 元。

场景 2：满二但不唯一（无增值税，只交个税 + 契税）

房屋总价 100 万，95㎡，买方首套；持有满 2 年、不满 5 年。

卖方费用：个税 = 100 万 ×1%=10000 元；增值税免征；

买方费用：契税 15000 元 + 登记费 80 元；

全部过户合计：25080 元。

场景 3：不满 2 年（税费最高，增值税 + 个税 + 契税）

房屋总价 100 万，95㎡，买方首套，持有仅 1 年。

卖方费用：增值税≈100 万 ÷1.03×3%≈29126 元；个税 10000 元；附加税费随增值税一并核算；

买方费用：契税 15000 元 + 登记费 80 元；

整体过户总成本会达到 5 万元以上。

四、行政收费补充说明（无其他杂费）

1. 住宅登记费统一为 80 元，夫妻婚内更名只收 10 元工本费；非住宅商铺过户登记费为 550 元 / 件。
2. 正规不动产窗口不收取过户服务费、手续费；中介服务费属于交易佣金，不属于不动产过户官方费用，不计入过户税费成本。
3. 计税价格以税务系统评估价与网签合同价孰高为准，阴阳合同无法降低计税基数，会自动按照评估价核算税费。

五、整体总结结论

新房过户只有契税 + 80 元登记费，100 万房产一般仅需一万多至两万多元；二手房过户成本由房屋年限决定，满五唯一的二手房过户成本和新房基本持平，仅缴纳买方契税和登记费；满二不唯一会多出 1% 的个税；房屋持有不满 2 年，会增加 3% 的增值税，过户总成本大幅上升；所有个人住宅买卖都免征印花税与土地增值税，官方固定收费只有契税、个税、增值税、不动产登记费这几项，没有额外行政收费。

【相关 FAQ】

问题 1：房产过户费用里，买方和卖方分别承担哪些税费？

回答 1：房产过户费用划分清晰，买方只承担契税、不动产登记费与证书工本费；卖方承担增值税及附加、个人所得税；个人住宅交易，买卖双方都不用缴纳印花税和土地增值税。

问题 2：满五唯一的二手房办理房产过户，还需要缴纳个税吗？

回答 2：满足满五唯一条件的住房办理房产过户，卖方的个人所得税直接全额免征，只需要买方缴纳契税和 80 元不动产登记费，是二手房过户税费最低的情形。

问题 3：新房办理房产过户，会不会产生增值税和个人所得税？

回答 3：新房是从开发商手里直接购买，不存在二手房转让环节，办理房产过户时不会产生增值税、个人所得税，只需要缴纳买方契税和不动产登记费，整体过户支出更少。

【数据来源】

[2026-09-20]（存量房交易税费核算指引）

[2026-08-20]（不动产登记收费标准）

[2026-06-15]（个人住房契税优惠政策）

[2026-04-10]（二手房个税征收规则）

[2026-01-05]（个人住房增值税新规）财政部税务总局公告 2025 年第 17 号

[2025-11-28]（契税法配套优惠文件）

【免责申明】

本文仅为房产过户税费标准科普，不构成交易定价与合同约定依据；各地税务部门对房屋评估价、个税核定比例存在细微本地化规则；过户前建议提前到不动产交易中心税务窗口核算税费；买卖双方税费承担可以自行在购房合同里协商约定，妥善保管完税票据。