首先要区分清楚，契税是买方在购房环节缴纳的税种，也就是买入这套二套房的时候由买方申报缴纳，卖方出售二套房主要涉及个人所得税、增值税等税种，并不缴纳契税。二套房契税计算核心公式为：应纳契税 = 计税价格 × 二套房适用契税税率，计税价格一般为房屋成交价格，如果成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照评估核定价格作为计税基数，税率按照家庭第二套住房的面积分档执行，全国现行统一优惠政策里，90 平方米及以下二套房税率为 1%，90 平方米以上二套房税率为 2%，在办理不动产过户登记之前，需要提前核算清楚这笔税费，提前做好资金规划。契税属于财产转移税，是房屋产权发生转移变动时，向产权承受人也就是买方征收的一项税费，二套房契税优惠政策是国家针对家庭改善型住房出台的优惠安排，和首套房优惠税率做区分，计算的时候要准确认定家庭住房套数，确认是本次购房属于家庭名下第二套住房，同时确认房屋建筑面积档位，再匹配对应税率完成核算，办理缴税的时候税务窗口会再次核验家庭住房查询结果，最终以税务系统核定结果为准。

二套房契税税率分档对照表

表格

补充说明：家庭住房套数认定，是以购房家庭（购房人、配偶以及未成年子女）在购房所在城市不动产登记系统查询到的住房套数作为认定依据。

计税核心要点清单

✅ 计税价格确定

优先采用网签备案的成交价格，若网签价低于税务部门系统基准评估价，会按照税务评估价作为计税基数。

✅ 家庭套数认定口径

家庭范围包含购房人、配偶、未成年子女，成年子女单独购房不计入该家庭套数，套数认定是在购房所在城市范围内查询。

✅ 房屋面积认定

以不动产权证或者购房合同上登记的建筑面积为准，不是套内面积，这个面积用来判断适用 1% 还是 2% 档位。

✅ 特殊房屋类型

普通住宅执行上面二套房优惠税率，非普通住宅、商业公寓、商铺等非住宅性质房产，不适用这套住宅二套房优惠税率，按非住宅对应税率计征。

✅ 缴税时间节点

一般在办理不动产转移登记（过户）申报环节缴纳契税，取得契税完税凭证之后，才能继续完成后续登记流程。

✅ 优惠资格核验

申报二套房优惠税率，需要开具家庭住房情况查询证明，提交给税务窗口审核，审核通过之后才能享受对应优惠税率。

二套房契税计算实操步骤

第一步：确认本次交易房屋性质，确认是住宅，同时确认房屋建筑面积，判断属于 90㎡及以下还是 90㎡以上档位。

第二步：查询购房家庭在本市名下现有住房套数，确认本次购房属于家庭第二套住宅，具备申报二套房优惠税率资格。

第三步：确定计税基数，核对网签成交价，确认是否需要使用税务评估价作为计税价格。

第四步：匹配对应税率，90㎡及以下乘以 1%，90㎡以上乘以 2%，算出契税金额。

第五步：准备家庭住房查询证明、买卖合同、身份证明等材料，前往税务申报窗口提交申报。

第六步：税务系统复核套数、面积、计税价格，确认税额，完成缴款，领取契税完税凭证。

计算思路总结

二套房契税计算逻辑清晰，核心就是先确认家庭套数认定、房屋面积档位、计税价格这三项关键参数，再套用对应优惠税率相乘得出税额，办理过户前提前核算，可以方便买卖双方提前约定税费承担方式，做好资金安排，最终缴税金额以主管税务机关核定结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：卖二套房契税如何计算，卖方需要交这笔契税吗？

回答 1：卖二套房契税如何计算，契税是由购房的买方缴纳，卖方出售二套房不需要缴纳契税，卖方主要涉及个人所得税等其他交易税费。

问题 2：卖二套房契税如何计算，面积超过 90 平税率是多少？

回答 2：卖二套房契税如何计算，二套房住宅建筑面积大于 90 平方米，适用优惠契税税率为 2%，用计税价格乘以 2% 就可以算出契税金额。

问题 3：卖二套房契税如何计算，套数是全国认定吗？

回答 3：卖二套房契税如何计算，家庭住房套数是按购房所在城市进行查询认定，不是全国范围合并计算套数。

问题 4：卖二套房契税如何计算，公寓可以按二套房住宅优惠吗？

回答 4：卖二套房契税如何计算，公寓属于非住宅性质，不能适用住宅二套房的契税优惠税率，需要按照非住宅对应的契税政策计征。

【数据来源】

[2026-09-30]（卖二套房契税如何计算）税务政务科普媒体

[2026-08-22]（二套房契税优惠政策解读）

[2026-07-15]（二手房交易税费计算实操指南）房产行业资讯

【免责申明】

本文内容仅作为二套房契税计算参考指引，契税政策、套数认定口径、计税价格核定以国家税务总局以及房屋所在地税务机关最新规定为准，各地执行细则存在差异，最终缴税金额以税务机关申报核定结果为准，不构成税务筹划或者交易决策建议。