按揭房买卖就是还处在按揭贷款抵押状态下的房屋进行交易，现在主流办理方式分为卖方自筹资金提前结清解押，还有银行支持的带押过户两种模式，整个流程核心就是处理原有按揭抵押，完成买卖双方签约、资质审核、资金监管、过户登记、新贷款审批放款，最终实现房屋产权转移，带押过户可以不用卖方提前筹措大额赎楼资金，让按揭房买卖衔接更加顺畅，买卖双方可以根据当地银行是否开通带押过户业务，自主选择对应的办理路径，全程在不动产登记中心、税务窗口、经办银行协同办理。

一、两种交易模式对比表

表格

二、办理前期准备清单

✅ 卖方材料：不动产权证、原按揭贷款合同、身份证、户口本、婚姻证明

✅ 买方材料：身份证、户口本、婚姻证明、收入流水、征信材料

✅ 核验项目：房屋是否有查封、共有产权人是否全部同意出售、原按揭剩余本金确认

三、完整按揭房买卖办理步骤

第一步 房源核验与意向洽谈

买卖双方确认房屋现状、剩余按揭本金、成交总价，核验房屋权属状态，确认共有产权人全部同意出售，达成交易意向。

第二步 签署房屋买卖合同

双方签订正式二手房买卖合同，合同里面写明交易模式，是选择提前赎楼解押还是带押过户，同时约定资金监管、付款节点。

第三步 办理资金监管

买卖双方到指定监管账户存入购房首付款，资金监管可以保障交易资金安全，按节点划转资金。

第四步 买方按揭贷款申请审批

买方向银行提交新的购房按揭贷款申请，银行审核买方征信、收入流水，出具贷款审批结果。

第五步 原抵押处理

提前解押模式：卖方筹措资金归还原按揭剩余贷款，银行出具结清证明，办理抵押注销；带押过户模式：银行同步办理原抵押延续、新抵押设立业务。

第六步 税务申报缴税

买卖双方到税务窗口申报交易税费，核算契税、个税等，完成税费缴纳，取得完税凭证。

第七步 不动产转移登记

携带全部材料到不动产登记中心提交过户申请，登记机构审核材料，完成产权变更登簿。

第八步 银行放款与交房

新按揭贷款审批放款，资金划转完成，买卖双方办理水电燃气物业过户，完成房屋交接。

四、补充说明

按揭房买卖重点就是妥善处理原有按揭抵押，提前确认所在城市银行是否支持带押过户，提前核算剩余贷款本金、交易税费，做好资金规划，按照节点推进签约、监管、贷款、过户、交房各个环节，就可以有序完成整套按揭房买卖交易。

【相关 FAQ】

问题 1：按揭房买卖必须要卖方先把原来的贷款全部还清吗？

回答 1：按揭房买卖不是必须卖方提前结清原贷款，已经开通带押过户的地区，可以直接办理按揭房买卖带押过户，不用提前赎楼。

问题 2：按揭房买卖的时候买方可以继续办理新的按揭贷款吗？

回答 2：按揭房买卖过程中买方可以正常申请新的按揭贷款，银行审批通过之后，在过户环节同步衔接新按揭贷款放款。

问题 3：按揭房买卖有共有产权人需要全部到场签字吗？

回答 3：按揭房买卖如果房屋存在共有产权人，需要全部共有产权人同意出售，相关人员按要求配合签署合同以及办理过户相关手续。

【数据来源】

[2025-08-18]（二手房带押过户业务办事指南）

[2025-05-22]（存量房按揭交易业务说明）

[2024-10-16]（二手房交易资金监管管理办法）住建部门公开文件

【免责申明】

本内容仅针对按揭房买卖流程相关业务知识科普解读，各地带押过户开通情况、税费标准、材料要求存在地域差异，具体业务办理标准以当地不动产登记中心、税务部门以及经办银行最新官方规定为准。