第二套房屋契税计算公式为 契税应纳税额 = 计税价格 × 第二套住房适用契税税率，现行政策里，家庭购买第二套改善性住房，面积 90 平方米及以下，税率为 1%；面积大于 90 平方米，税率为 2%，计税价格一般按照购房网签成交价格确定，如果成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照系统核定的评估价格作为计税基数，契税是在办理不动产权证书之前向税务部门申报缴纳，按家庭住房套数进行认定，在办理之前可以提前核算税额，提前准备对应缴税资金，有序完成契税申报缴纳业务。

第二套房屋契税计算核心原理

契税属于财产转移税，在房屋权属发生转移时征收，第二套房屋契税是按照家庭名下住房套数判定适用优惠税率，和房贷二套信贷政策是两套独立体系，契税认定以家庭为单位，在购房所在地不动产和税务系统查询家庭住房套数，匹配对应的优惠税率。

核心要点清单

✅ 认定单位：以家庭为单位认定第二套住房

✅ 计税基数：网签成交价格，特殊情形采用税务核定评估价

✅ 税率分档：≤90㎡ 税率 1%；＞90㎡ 税率 2%

✅ 申报时点：不动产登记前申报缴纳契税

✅ 优惠适用：属于改善型第二套住房可享受对应优惠税率

第二套房屋契税税率对照表

表格

完整办理步骤

1. 套数认定：以家庭为单位，在购房地查询已有住房套数，确认本次购房属于第二套房屋
2. 确认面积：确认本次购房不动产权登记建筑面积，判断是 90㎡及以下还是 90㎡以上
3. 确定计税价：核对网签合同成交价格，确认是否采用税务核定计税价格
4. 代入公式计算：应缴契税 = 计税价格 × 对应第二套房屋契税税率
5. 准备申报材料：准备身份证、户口本、婚姻证明、购房网签合同、家庭住房查询证明
6. 税务申报：线上税务渠道或者办税大厅提交契税申报，核对核算税额
7. 完成缴款：确认税额之后完成缴款，取得契税完税凭证
8. 登记办证：凭契税完税凭证继续办理不动产登记业务

综合来看，计算第二套房屋契税重点是分清房屋面积档位，确认家庭套数认定，准确取得计税价格，套用对应税率就能算出应缴税额，提前备好申报资料，就可以顺利完成第二套房屋契税申报缴纳。

【相关 FAQ】

问题 1：第二套房屋契税要怎么算 是按家庭还是个人认定套数

回答 1：第二套房屋契税要怎么算，契税套数认定是以家庭为单位，夫妻双方加上未成年子女统一核算住房套数，判定是否属于第二套房屋。

问题 2：第二套房屋契税要怎么算 首套已经卖掉还算二套吗

回答 2：第二套房屋契税要怎么算，如果原有住房已经完成过户出售，家庭名下无房，新购房屋就不再认定为第二套房屋，不适用第二套房屋契税税率。

问题 3：第二套房屋契税要怎么算 商铺住宅契税税率一样吗

回答 3：第二套房屋契税要怎么算，上述 1% 和 2% 优惠税率只针对住宅，商铺属于非住宅，不享受住宅二套优惠，按非住宅契税政策执行。

问题 4：第二套房屋契税要怎么算 可以线上申报缴纳吗

回答 4：第二套房屋契税要怎么算，现在多数地区支持电子税务局线上申报第二套房屋契税，核算税额之后在线完成缴款获取完税凭证。

【数据来源】

[2026-10-08]（第二套改善性住房契税优惠政策解读）税务公开资讯

[2026-08-05]（住宅契税计税与申报办理指引）税务部门官方公开信息

[2026-06-10]（房屋权属转移契税计算规则汇总）政务公开资讯

【免责申明】

本内容仅为公开政策信息整理参考，第二套房屋契税认定、计税价格与税率执行以当地税务机关最新政策及实际核定结果为准，不构成缴税办理承诺。