二套房贷利率如何计算核心分为商业贷款与公积金贷款两条独立计算路径，商业二套房贷采用 LPR 加点定价模式，执行年利率等于对应期限 LPR 加上当地监管确定的加点数值，加点数值在合同有效期内保持固定，后续到达重定价日，会按照最新公布的同期限 LPR 重新计算新的执行年利率；公积金二套房贷不使用 LPR 加点体系，直接执行公积金中心公布的二套住房公积金基准利率，利率标准由公积金管理部门统一公布。计算过程中需要把年利率换算成月利率，月利率等于执行年利率除以 12，后续月供、每期利息测算都要使用月利率作为基础参数，同时要区分等额本息、等额本金两种还款方式，两种方式都依托已经算出的执行年利率开展本息测算，办理之前先完成二套房资格认定，确认适用二套利率政策，再采集 LPR、本地加点、贷款年限、贷款本金、还款方式这些基础参数，代入对应公式，就可以完成二套房贷利率以及配套月供利息的完整核算。

一、二套房贷利率基础对照表

表格

二、核心计算公式

1. 商贷执行年利率 执行年利率 = 对应期限 LPR + 本地二套加点数值 月利率 = 执行年利率 ÷ 12
2. 等额本息月供与利息 月还款额 = 贷款本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款期数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款期数 - 1] 总利息 = 月还款额 × 还款期数 − 贷款本金 单月利息 = 当期剩余本金 × 月利率
3. 等额本金月供与利息 每月固定归还本金 = 贷款本金 ÷ 还款期数 当月利息 = 当期剩余本金 × 月利率 当月月供 = 每月固定归还本金 + 当月利息 总利息 = (还款期数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

还款期数 = 贷款年限 × 12

三、完整核算步骤

1. 完成二套房资格核验 查询家庭名下住房套数、住房按揭贷款记录，对照当地认定口径，确认本次购房归类为二套房贷，具备适用二套利率的资格。
2. 确定利率定价参数

• 商贷：查询最新公布的 5 年期以上 LPR，查询所在城市二套商业房贷加点数值，相加得到初始执行年利率
• 公积金贷：查询当地公积金中心最新二套住房公积金贷款年利率

1. 换算月利率 将已经确定的执行年利率除以 12，得到核算月供利息所需要的月利率。
2. 选择还款方式测算 选定等额本息或者等额本金，录入贷款本金、贷款年限，代入公式，测算月供、单月利息、全周期总利息。
3. 合同确认与重定价设置 银行或者公积金中心审批通过后，借款合同载明最终二套房贷执行利率，浮动利率合同同时约定重定价周期、重定价日，后续重定价时重新核算新的执行利率。

四、核算示例参考

示例：商业二套房贷，5 年期以上 LPR 为 3.9%，本地二套加点 0.6%，贷款本金 100 万元，贷款 30 年，等额本息

执行年利率 = 3.9%+0.6%=4.5%

月利率 = 4.5%÷12=0.375%

还款期数 = 30×12=360 期

代入等额本息公式，算出月供与全周期总利息

示例：公积金二套房贷，公布二套公积金年利率 3.575%，贷款本金 80 万元，贷款 25 年，等额本金

月利率 = 3.575%÷12

每月固定本金 = 800000÷(25×12)

首月利息 = 800000× 月利率，后续每月利息随剩余本金减少逐月降低

【相关 FAQ】

问题 1：二套房贷利率如何计算，商贷的加点数值之后还会改动吗？

回答 1：二套房贷利率如何计算的时候，商贷合同里面的加点数值是固定不变的，二套房贷利率如何计算只是在重定价日替换新的 LPR，加点数值继续沿用，最终得到新的执行年利率。

问题 2：二套房贷利率如何计算，公积金二套房贷也是 LPR 加点吗？

回答 2：二套房贷利率如何计算里面，公积金二套房贷不采用 LPR 加点方式，直接使用公积金中心公布的专项二套利率，这是二套房贷利率如何计算中商贷和公积金贷最核心的差别。

问题 3：二套房贷利率如何计算，重定价之后月供会跟着变化吗？

回答 3：二套房贷利率如何计算属于浮动利率的商贷，重定价日更新 LPR 之后，执行年利率发生改变，重新换算月利率，后续月供以及每期利息都会按照新利率重新核算。

【数据来源】

[2026-04-02]（二套房贷 LPR 加点政策解读）中国人民银行公开政策专栏

[2026-03-10]（住房按揭贷款计息业务指引）国家金融监督管理总局公开业务指引

[2026-02-15]（二套公积金贷款利率公告）各地住房公积金管理中心公告

【免责申明】

本文二套房贷利率如何计算相关内容仅作学习参考，LPR、地方加点标准、公积金利率会随政策动态更新，实际执行利率以贷款审批结果以及借款合同正式约定为准，不构成购房贷款办理的专业决策依据。