房产个税和契税是二手房过户最核心两项税费，契税由买方缴纳，个税一般由卖方缴纳，两项税费计税基数通常是房屋的计税价格（网签价 / 税务核定价，二者取高值），契税根据买方家庭套数、房屋面积确定税率；个税主要看房屋是否满足 “满五唯一”，分核定征收与查验征收两种计算方式，不同城市执行细则、优惠政策会有差异，最终以不动产税务窗口核定为准。

一、契税、个税计算对照表

表格

✅ 现行住宅契税税率（全国通用优惠标准）

• 首套住房： 面积≤90㎡：1%
• 面积＞90㎡：1.5%

第二套住房：

• 面积≤90㎡：1%
• 面积＞90㎡：2%

注：部分城市三套及以上、非住宅（商铺 / 公寓）契税一般按 3% 征收

✅ 个税计算要点

1）满五唯一：房产证 / 契税票满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房 → 免征个税

2）不满足满五唯一：

• 核定征收（最常用）：计税价格 × 1%
• 差额 20%：（本次计税价 − 原始购房成本 − 合理抵扣税费）× 20%

二、完整办理步骤

1. 完成网签，确定网签价格，税务系统会做核价，取网签价和核定价较高值作为计税基数
2. 核验买方家庭住房套数，确认契税适用税率
3. 核验卖方房产是否满五唯一，判定个税是否免征
4. 税务窗口计算两项税费，打印税单
5. 缴清契税、个税之后，办理不动产过户登记

三、核算示例参考

示例：二手房计税价 200 万，首套，面积 100㎡，卖方满五唯一

契税 = 200 万 × 1.5% = 3 万元；个税免征

示例：同样 200 万，首套 100㎡，不满足满五唯一，按核定 1% 征收

契税 = 3 万元，个税 = 200 万 ×1%=2 万元

【相关 FAQ】

问题 1：房产个税和契税怎么算的，个税一定是 1% 吗？

回答 1：房产个税和契税怎么算的，住宅大部分情况采用核定 1%，但如果可以提供原始购房发票，部分情况会按差额 20% 征收，不是固定只能 1%，这是房产个税和契税怎么算的重点区分点。

问题 2：房产个税和契税怎么算的，满五唯一是看房产证还是契税票？

回答 1：房产个税和契税怎么算的，满五的时间可以选择契税完税凭证或者不动产权证登记时间，哪个时间早就按哪个认定，满足满五并且家庭唯一住房就可以免个税。

问题 3：房产个税和契税怎么算的，非住宅商铺个税契税和住宅一样吗？

回答 1：房产个税和契税怎么算的，商铺、商办公寓不享受住宅契税优惠，契税一般 3%，个税计算规则也和住宅存在区别，不能套用住宅优惠税率。

【数据来源】

[2026-06-12]（二手房契税个税税收优惠政策解读）税务总局公开政策专栏

[2026-04-30]（不动产过户税费核定办事指南）各地税务与不动产登记中心公告

[2026-03-30]（满五唯一认定规则说明）公开税收业务资料

【免责申明】

本文房产个税和契税怎么算的相关内容仅作学习参考，各地政策、特殊房源减免细则会随政策动态调整，最终税费金额以税务窗口正式核定税单为准，不构成房产交易办理的专业决策依据。