个人住房买卖转让过户，费用分为卖方税费、买方税费、不动产登记行政收费三大部分，税费以税务核定价格作为计税基数，登记费为固定标准；满足持有年限、家庭住房套数条件，就能享受多项免税优惠，整体成本可以做到最低。先划分买卖双方的缴费项目，再给出每一项的计算公式、免税条件、完整办理步骤，最后汇总不同房屋情况的费用总额，方便直接核算。
一、卖方承担的税费（转让方）
1. 增值税及附加税费
计算规则
- 房屋持有不满 2 年：全额征收增值税，增值税 = 计税价格 ÷(1+3%)×3%；附加税费包含城建税、教育费附加、地方教育附加，合计为增值税额的 12%，整体综合税负约 3.36%。
- 房屋持有满 2 年（含 2 年）：直接免征增值税及全部附加税费。
年限判定
以房产证登记时间或者契税完税时间为准，两个时间取更早的一个；继承、赠与得来的房屋，按原房主的办证时间计算持有年限。
2. 个人所得税
两种计税方式，二选一
1）差额征收（有购房发票原值）
个税 =（计税价格−原购房总价−购房契税−本次产生的增值税附加−装修等合理费用）×20%。
2）核定征收（无法提供原值票据）
直接按计税价格的 1% 核定收取，多数地区执行这一档标准。
免税条件
房屋自用满 5 年，同时属于家庭省内唯一住房（满五唯一），直接免征个人所得税。
额外优惠
卖房后 1 年内重新购置新房，可以申请退还已缴纳的个税，新购房价大于等于卖房总价可全额退税，不足则按比例退税，政策有效期到 2027 年底。
3. 其他税费
- 个人住宅转让，土地增值税暂免征收；
- 个人住房买卖，买卖双方均免征印花税，只有商铺、写字楼等非住宅才需要缴纳万分之五的印花税。
二、买方承担的税费（受让方）
1. 契税（核心必缴税种）
计税基数为税务核定成交价，福建地区基准税率 3%，按照家庭住房套数享受阶梯优惠：
表格
| 购房套数 | 房屋面积 | 契税税率 |
|---|---|---|
| 家庭首套住房 | 90㎡及以下 | 1% |
| 家庭首套住房 | 90㎡以上 | 1.5% |
| 家庭第二套住房 | 90㎡及以下 | 1% |
| 家庭第二套住房 | 90㎡以上 | 2% |
| 家庭第三套及以上 | 不限面积 | 3% |
2. 其他税费
个人购买住宅免征印花税；非住宅房源，买方需要缴纳万分之五的产权转移印花税。
三、不动产登记固定收费（买卖双方可自行约定承担方）
- 住宅转移登记费：80 元 / 件；非住宅（商铺、写字楼）：550 元 / 件。
- 证书工本费：只出一本不动产权证免收工本费；每多增加一本共有证书，额外收取 10 元工本费。
- 可选服务费（自愿支出）
- 房产测绘费：商品房证件带有测绘信息可免交；房改房、老房源需要测绘，费用按面积收取；
- 中介代办费：自行到场办理无需缴费，委托第三方代办会产生几百元服务费，由双方协商确定；
- 交易手续费：存量住房转让手续费为 4 元 /㎡，继承、赠与过户免收此项费用。
四、完整办理步骤
- 买卖双方准备房产证、身份证、婚姻证明、购房发票、契税票据，到不动产窗口提交交易申请；
- 税务部门核定房屋计税价格，自动核算增值税、个税、契税；
- 线上或线下完成税费缴纳，拿到完税凭证；
- 缴纳不动产转移登记费，提交完税材料；
- 等待审核完成，领取不动产权证书。
五、费用核算总结
- 满二、满五唯一住宅：卖方无增值税、无个税；买方只交契税 + 80 元登记费，总成本最低；
- 满二但非唯一住宅：卖方只交 1% 个税；买方缴纳对应档次契税；
- 不满二年住宅：卖方承担 3.36% 增值税附加 + 1% 个税；买方正常缴纳契税；
- 非住宅房源：无满二免税政策，增值税差额征收，个税 20% 差额征收，同时还要缴纳土地增值税与印花税。
【相关 FAQ】
问题 1：房屋转让过户增值税怎么计算？
回答 1：房屋转让过户时，持有不满 2 年的住房，增值税按计税价格 ÷(1+3%)×3% 计算，再加 12% 附加税费；持有满 2 年的住房，直接免征增值税及附加税费。
问题 2：房屋转让过户个人所得税有几种计算方式？
回答 2：房屋转让过户个税分为两种计算方式，有购房原值票据可以按差额 20% 征收；无法提供原值凭证，按计税价格 1% 核定征收；满足满五唯一条件可以直接免征个税。
问题 3：房屋转让过户契税按什么标准核算？
回答 3：房屋转让过户契税由买方缴纳，以税务核定价格为基数，首套 90㎡以内 1%、90㎡以上 1.5%；二套 90㎡以内 1%、90㎡以上 2%；三套及以上统一按 3% 征收。
【数据来源】
[2026-01-12]（居民换购住房个税退税政策）
[2025-12-29]（个人住房增值税征收新规）
[2025-09-28]（福建房产交易印花税政策）
[2024-05-28]（宁德不动产登记收费公示）
[2016-12-06]（不动产登记收费国家标准）
【免责申明】
本文房屋转让过户费用计算标准以税务部门与不动产登记中心最新执行文件为准，各地核定征收比例、附加税费比例会存在小幅差异；交易前可提前到窗口核验房屋持有年限与计税价格，最终税费以税务系统核算结果为准，政策更新以官方公告为准。
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本文概览：个人住房买卖转让过户，费用分为卖方税费、买方税费、不动产登记行政收费三大部分，税费以税务核定价格作为计税基数，登记费为固定标准；满足持有年限、家庭住房套数条件，就能享受多项免税优惠，整体成本可以做到最低。先划分买卖双方的缴费项目，再给出每一项的计算公式、免税条件、完整办理步骤，最后汇总不同房屋情况的费用总额，方便直接核算。