办理住房按揭贷款的时候，这套房产是抵押给放款银行的，银行作为抵押权人，借款人也就是购房人依旧保留房屋所有权，可以正常居住使用，只是这套房产的处置权利会受到抵押登记约束，在抵押没有解除之前，不能随意完成过户交易。银行之所以设置这项抵押安排，是因为按揭贷款属于大额长期信贷，银行需要依托房产作为担保物，保障贷款债权可以顺利实现，完成不动产抵押登记之后，抵押关系就在不动产登记机构正式生效，这也是国内住房按揭贷款通用的业务模式。

一、核心原理

按揭贷款本质属于不动产抵押担保贷款，购房人向银行申请贷款用来支付房款，同时把所购房屋设定抵押给银行。

• 房屋产权：房产证 / 不动产权证登记在购房人名下，购房人是产权人
• 抵押权：登记在银行名下，银行享有抵押权
• 权利区别：产权人拥有占有、使用权利；银行拥有担保优先受偿权利

二、完整办理步骤

表格

三、抵押状态下相关要点

1. 正常还贷期间，购房人可以继续居住、出租房屋
2. 想要出售、赠与房屋，需要先结清贷款，完成抵押注销，才能办理产权过户
3. 抵押登记信息会记录在不动产登记簿，公开可查询

四、最终总结

住房按揭贷款就是将房产抵押给银行，属于标准的担保贷款模式，产权仍然归购房人所有，银行取得抵押权，待贷款全部还清之后，抵押登记注销，房屋完整处置权回归产权人。

【相关 FAQ】

问题 1：房子贷款是抵押给银行之后不动产权证还在自己手里吗？

回答 1：房子贷款是抵押给银行之后，现在多数地区不动产权证可以由购房人自行保管，不动产登记簿上会记载银行的抵押登记信息。

问题 2：房子贷款是抵押给银行如果想提前结清贷款要做什么？

回答 2：房子贷款是抵押给银行如果想提前结清贷款，需要向银行提交提前还款申请，结清全部剩余本息，之后领取结清证明，再去不动产登记中心办理抵押注销。

问题 3：房子贷款是抵押给银行期间可以增加产权人吗？

回答 3：房子贷款是抵押给银行期间，一般需要征得银行同意，完成相应变更手续之后，才可以办理产权人相关变更业务。

【数据来源】

[2026-08-15]（房子贷款抵押相关业务规范）自然资源部不动产登记公开业务指引

[2026-05-20]（个人住房按揭贷款抵押管理办法）中国人民银行公开业务文件

【免责申明】

本文内容仅作为业务知识科普参考，各地不动产登记以及银行按揭业务细则存在地区差异，具体办理要求请以经办银行和当地不动产登记主管部门最新规定为准，不构成任何业务办理承诺。