公寓和住宅的契税并不一样，普通住宅可以享受首套、二套对应的契税优惠税率，而商办性质公寓属于非住宅类房产，不能适用住宅契税优惠政策，统一按照非住宅标准征收契税，计税基础同样是成交价格，但是适用税率档位存在明显区分，办税的时候税务窗口会依据不动产权证登记的房屋规划用途来判定房产类别，匹配对应的契税税率。契税设置分类税率，是结合房产规划用途进行政策区分，住宅面向家庭自住居住需求，配套阶梯式优惠税率，商办公寓属于经营性物业，按照非住宅税制执行，两类房产计税判定核心依据就是不动产登记证上标注的规划用途，办理过户申报的时候，系统会根据房产用途自动匹配对应的征收标准。

核心税率对比表

表格

详细规则说明

✅ 住宅契税优惠适用前提

1. 房产规划用途登记为住宅
2. 购房人按家庭套数认定为首套或者二套住房
3. 同时满足面积档位标准，就可以对应享受优惠税率 ✅ 商办公寓契税判定要点
4. 土地证用途为商业用地、综合用地，规划用途登记为公寓（商办），归类为非住宅
5. 不管是第几套购入，都不套用住宅首套二套优惠，固定执行非住宅契税税率
6. 计税基数为不含增值税的成交价格，计税公式：契税应纳税额 = 计税价格 × 适用税率 ✅ 特殊区分提示 市场上有少量 70 年产权住宅性质公寓，这类房产规划用途登记为住宅，就可以和普通住宅一样，适用住宅契税优惠政策，判定关键依然是不动产权证上的规划用途，不是名称叫公寓就一定是非住宅。

公寓和住宅契税申报办理步骤

1. 准备材料：购房合同、买卖双方身份证件、不动产权证、增值税发票、家庭住房套数查询证明（住宅优惠需要）
2. 到税务办税窗口或者线上税务申报系统提交申报
3. 系统识别房产规划用途，自动匹配住宅优惠税率或者非住宅税率
4. 核算契税应纳税额，完成税款缴纳，取得契税完税凭证
5. 凭完税凭证继续办理后续不动产过户登记手续

综合来看，公寓和住宅的契税核心差异，就是商办公寓不能享受住宅阶梯契税优惠，按非住宅标准计税，70 年产权住宅类公寓可以同普通住宅一样享受优惠，办税判定核心看不动产权证登记规划用途，申报时提前确认房产性质，就可以准确核算对应的契税金额。

【相关 FAQ】

问题 1：公寓和住宅的契税一样吗，70 年产权公寓契税可以享受首套优惠吗？

回答 1：公寓和住宅的契税一样吗，70 年产权公寓规划用途属于住宅，契税可以和普通住宅一样，按照家庭套数、房屋面积享受对应的首套契税优惠，和商办公寓的 3% 标准不相同。

问题 2：公寓和住宅的契税一样吗，买第三套商办公寓契税税率会不会变化？

回答 2：公寓和住宅的契税一样吗，商办公寓属于非住宅，不受家庭套数影响，不管是第几套购入公寓和住宅的契税规则不变，商办公寓始终按照非住宅 3% 税率计征，不套用住宅多套税率政策。

问题 3：公寓和住宅的契税一样吗，契税计税价格是按含税总价还是不含税价格？

回答 3：公寓和住宅的契税一样吗，不管是公寓还是住宅，契税计税基数统一为不含增值税的成交价格，公寓和住宅的契税计算方式，都是计税价格乘以对应适用税率，只是适用税率档位不同。

问题 4：公寓和住宅的契税一样吗，办理契税申报需要查询家庭住房套数吗？

回答 4：公寓和住宅的契税一样吗，申报住宅契税优惠的时候需要查询家庭住房套数，商办公寓申报契税不需要做家庭套数认定，公寓和住宅的契税申报材料要求会因为是否享受优惠有所区别。

【数据来源】

[2026-09-28]（住宅与非住宅契税优惠政策办税指引）税务部门公开办税指南

[2026-08-22]（非住宅类房产契税征收标准说明）不动产交易税务公开公告

[2026-07-15]（住房套数认定与契税优惠适用规则）财税部门公开政策解读

【免责申明】

本文内容仅作为公寓和住宅的契税一样吗的通用政策科普参考，各地契税优惠执行细则、计税口径存在地域差异，最终契税适用税率、计税金额以房屋所在地税务机关正式申报核算结果为准，本内容不构成税务认定承诺、税务筹划建议。