二手房交易增值税，核心税率是5%，只针对二手房交易征收，新房一手房交易一般不征收增值税，是否可以免征，主要看房屋持有年限，也就是从原房东取得不动产权证（或者契税完税凭证，两者孰先）起算，是否满2 年，满 2 年普通住宅在大部分城市可以享受增值税免征政策，不满 2 年则需要按全额征收 5% 增值税，同时还会伴随增值税附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加），附加税费是在增值税税额基础上计算，各地政策、普通住宅认定标准会有细微差别，交易前建议以当地税务窗口核算为准。

一、增值税税率对照表

表格

补充：增值税附加税，是以增值税税额作为计税基数，包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，部分地区现在有减半优惠，实操中大家常说的 “增值税 + 附加” 综合折算，会略高于 5 个点，但是核心增值税本身就是 5%。

二、详细计算说明

1. 全额征收公式（不满 2 年） 增值税 = 房屋计税价格 ÷ (1+5%) × 5%

注意：计税价格是税务系统核定的计税基数，不是单纯合同网签价，如果网签价低于税务最低核定价，会按税务核定价来计算。

1. 差额征收公式（满 2 年非普通住宅） 增值税 =（本次计税价 - 原购房发票购入价）÷ (1+5%) × 5%

三、关键要点说明

✅ 时间认定：契税完税时间 与 不动产权证登记时间，哪个更早，就按哪个起算持有年限

✅ 普通住宅认定：各地标准不一样，一般参考建筑面积、容积率、总价等指标，以当地税务认定为准

✅ 税费承担：二手房增值税在合同里面可以约定由卖方或者买方承担，属于交易双方协商约定，不是法定固定必须某一方承担

✅ 新房：开发商一手新房销售，开发商自行缴纳增值税，购房人不用单独再交这笔二手房交易增值税

四、办理流程

1. 二手房网签之后，携带不动产权证、原购房契税票、购房发票、买卖双方证件，到税务窗口办理税费核算
2. 税务系统自动判定是否满 2 年、是否普通住宅，计算增值税以及附加税费
3. 核算完成之后缴纳税费，凭税单办理后续不动产过户登记

买房增值税是多少个点，核心增值税税率为 5%，不满 2 年全额征收，满 2 年普通住宅免征，满 2 年非普通住宅大多差额征收，同时还有增值税附加，最终以当地税务窗口核算结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：买房增值税是多少个点，满五唯一还需要交增值税吗？

回答 1：买房增值税是多少个点，满五唯一主要是个税优惠，增值税核心还是看是否满 2 年，只要满 2 年普通住宅，增值税就可以免征。

问题 2：买房增值税是多少个点，这个税是买家交还是卖家交？

回答 2：买房增值税是多少个点，法定纳税义务人是出售方，但是二手房交易实务当中，买卖双方可以在买卖合同里面协商约定由哪一方承担。

问题 3：买房增值税是多少个点，商业公寓也要收增值税吗？

回答 3：买房增值税是多少个点，公寓、商铺这类非住宅，一般不享受住宅满 2 年免征政策，交易的时候通常按差额或者全额征收 5% 增值税，具体以税务政策为准。

问题 4：买房增值税是多少个点，契税票丢了怎么算满 2 年？

回答 4：买房增值税是多少个点，如果契税完税凭证遗失，可以去税务部门调取档案，以档案里面的契税完税时间作为持有年限起算依据。

【数据来源】

[2026-10-22]（个人转让住房增值税相关税收政策解读）税务部门公开政策资料

[2026-10-15]（存量房交易税费核算办事指南）房产交易税务窗口公开指引

[2026-10-08]（二手房普通住宅认定标准科普）房地产行业协会公开科普内容

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普参考，税收政策、普通住宅认定、附加税费优惠会随政策调整，各地执行口径存在差异，最终以主管税务机关核算结果为准，不构成交易税务筹划建议。