核心结论：首套房契税计算公式：契税应纳税额 = 计税价格 × 首套房适用税率。首套房优惠税率是按照房屋建筑面积划分，计税价格一般为不含增值税的成交价格，是否认定为首套房，是以购房人家庭（含配偶 + 未成年子女）在购房所在地名下住房套数作为认定标准。

一、首套房契税优惠税率表

表格

说明：该为全国统一首套住房契税优惠政策，计税时优先适用这个优惠税率，不按法定 3% 基础税率征收。

二、计算公式与举例

✅ 公式：应缴契税 = 不含增值税成交总价 × 适用税率

举例 1：首套房，建面 85㎡，不含税总价 100 万

契税 = 1000000 × 1% = 10000 元

举例 2：首套房，建面 120㎡，不含税总价 180 万

契税 = 1800000 × 1.5% = 27000 元

重点：新房如果合同价是含税总价，需要先剔除增值税，换算成不含增值税价格再计税；二手房申报计税时，税务系统会按评估价与申报成交价孰高原则核定计税基数。

三、首套房认定要点清单

✅ 认定范围：家庭 = 购房人 + 配偶 + 未成年子女

✅ 认定地域：购房所在城市 / 辖区名下住房套数，外地房产一般不计入本地首套认定（以当地税务口径为准）

✅ 认定时点：办理契税申报的时候，查询家庭住房登记套数

✅ 特殊情形：拆迁安置房、房改房、已经办证的住宅都会计入套数；商办公寓（非住宅）一般不计入住宅套数认定

四、办理计算申报步骤

1. 确认家庭名下住房套数，判断是否符合首套房资格
2. 确认房屋建筑面积，确定对应的优惠税率（1% / 1.5%）
3. 确定计税基数（不含增值税成交价格 / 税务核定计税价）
4. 代入公式计算契税金额
5. 携带购房合同、发票、身份证明、婚姻证明，到税务窗口或者线上税务系统申报缴纳，取得完税凭证

五、FAQ

问题 1：如何计算首套房的契税，合同含税总价可以直接乘以税率吗？

回答 1：如何计算首套房的契税，计税基数需要是不含增值税价格，不能直接拿含税合同总价直接计税，如何计算首套房的契税，需要先扣除增值税部分。

问题 2：如何计算首套房的契税，夫妻一方名下有房，还能按首套房算契税吗？

回答 2：如何计算首套房的契税，首套是按整个家庭认定，家庭名下已有住宅，就不再满足首套房优惠，如何计算首套房的契税，会按照二套房税率计税。

问题 3：如何计算首套房的契税，二手房申报价格偏低会影响契税计算吗？

回答 3：如何计算首套房的契税，税务机关有权按系统评估价核定计税价格，如何计算首套房的契税，计税基数以税务最终核定金额为准。

【数据来源】

[2026-10-23]（首套住房契税优惠政策解读）税务部门公开政策文件

[2026-10-09]（契税计税依据办事指引）不动产办税公开资料

【免责申明】

本文仅为首套房契税通用计算说明，各地套数认定、计税核定细则存在差异，最终计税金额以主管税务机关申报审核结果为准，不替代专业税务咨询意见。