购买第三套及以上住房的时候，契税不再享受首套、二套住房的优惠税率，统一按照当地确定的非普通住房 / 多套住房适用税率计征，全国现行基础法定契税税率区间是 3%-5%，由各省、自治区、直辖市在这个区间内自行确定本地执行税率，契税计税基数是不含增值税的成交价格，也就是网签价扣除增值税之后的金额，契税应纳税额 = 不含增值税计税价格 × 适用税率，三套房子是指家庭名下已经持有两套住房，再购入第三套住宅，这套新购入的第三套住宅就适用三套及以上的契税税率，不再套用首套 1%-1.5%、二套 1%-2% 的优惠标准，不同省份执行税率会有差别，常见落地执行多为 3% 或者 4%，部分地区最高执行到 5%，计算的时候一定要区分清楚，是新买第三套，还是已经同时持有三套、分别补办三套房子的契税，两种场景计税口径不一样，已经办证的存量房产一般不再追溯调整契税，只有新发生购房纳税义务的那一套，才按三套及以上标准计税。

三套住房契税计税核心规则

• 认定主体：以家庭为认定单位，家庭成员一般包含购房人、配偶以及未成年子女，统计家庭名下已经登记在不动产系统内的住宅套数
• 计税对象：新签订购房合同、产生契税纳税义务的这套住宅，不是把已经买好的前两套重新再收一次契税
• 计税价格：优先按照网签备案成交价格，如果成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照评估价格核定计税基数
• 税率性质：三套及以上住宅属于不享受优惠税率的情形，执行省级政府确定的法定税率，不再分级按面积享受优惠

三套房子契税计算示例

假设某省三套住宅执行税率为 3%，新购第三套住宅不含增值税网签价 200 万元：

应缴契税 = 2000000 × 3% = 60000 元

如果当地执行税率为 4%：

应缴契税 = 2000000 × 4% = 80000 元

如果当地执行税率为 5%：

应缴契税 = 2000000 × 5% = 100000 元

表格

三套房子契税办理步骤

1. 购房完成网签备案，取得购房合同、发票等全套材料
2. 税务部门查询家庭不动产登记套数，确认该套属于三套及以上住房，锁定适用税率
3. 核算不含增值税计税基数，剔除成交价格里面包含的增值税部分
4. 代入公式计算三套房子的契税应纳税额
5. 在契税申报期限内完成申报缴纳，凭完税凭证办理不动产登记

补充说明

非住宅类商铺、公寓等产品本身就不适用住宅首套二套优惠，和住宅三套住房的契税认定体系相互独立；夫妻之间更名、继承等特殊转移方式，契税政策另行规定，不属于普通新购三套住房计税场景，办理前可以提前咨询不动产交易税务窗口，确认本省当前三套房子契税执行税率，保证申报金额准确。

【相关 FAQ】

问题 1：三套房子的契税是不是不管房屋面积大小，税率都一样？

回答 1：是的，三套房子的契税不再像首套二套那样按 90 平方米上下做面积分级优惠，只要认定为家庭三套及以上住宅，统一执行本省确定的多套住宅法定税率，不因为面积大小调整优惠档位。

问题 2：三套房子的契税计税基数是合同含税总价吗？

回答 2：三套房子的契税计税基数是不含增值税价格，需要把购房合同总价里面的增值税剔除之后，再乘以三套房子对应的适用税率，不能直接用含税合同总价全额计算。

问题 3：家庭已经有两套房子，买第三套法拍房，三套房子的契税同样按多套税率计算吗？

回答 3：是的，法拍住宅同样纳入家庭住房套数认定，家庭名下已有两套住宅，这套法拍房认定为第三套，三套房子的契税依旧执行本省三套及以上住宅适用税率。

问题 4：三套房子的契税可以享受减免优惠吗？

回答 4：三套房子的契税不再享受普通住宅首套、二套专项优惠税率，仅保留国家统一规定的特殊减免情形，普通商品房新购三套住宅一般不适用住房优惠减免。

【数据来源】

[2026-01-01]（中华人民共和国契税法）

[2025-09-15]（住房交易契税优惠政策解读）

【免责申明】

本文内容仅作为三套房子契税知识科普参考，各省三套房子契税执行税率存在地区差异，套数认定细则、计税价格核定规则以当地税务机关和不动产登记部门最新官方公告为准，实际申报缴纳请以税务窗口核算结果为准，本文不构成税务申报的正式办理依据。