淮南执行国家统一的住房契税优惠政策，二套房契税以家庭为单位认定套数，计税依据为不含增值税的成交价格，按照房屋建筑面积分档适用税率，计算公式：应纳契税税额 = 不含增值税计税价格 × 适用税率。

二套房优惠税率标准：

✅ 面积≤90㎡：税率 1%

✅ 面积＞90㎡：税率 2%

⚠️ 如果是非普通住宅、商业办公类房产，不适用这套住宅二套优惠，按法定 3% 税率征收。

淮南二套房契税税率对照表

表格

关键认定要点

1. 家庭认定口径：以购房家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在淮南市不动产登记系统内，名下已有住房套数来判定是否属于二套房，成年子女单独购房单独认定。
2. 计税价格：优先按照网签成交价格；如果网签价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照存量房评估系统的评估价作为计税基数。
3. 不含增值税：二手房交易计税基数要剔除增值税部分，新房一般房款本身不含增值税，直接按合同不含税价款计算。
4. 新房、二手房都适用该二套房优惠税率，只要是家庭第二套住房，面积分档规则一致。

计算举例

例子 1：淮南家庭第二套住宅，建面 85㎡，不含税成交价 60 万

契税 = 600000 × 1% = 6000 元

例子 2：淮南家庭第二套住宅，建面 110㎡，不含税成交价 90 万

契税 = 900000 × 2% = 18000 元

办理流程

1. 网签购房合同
2. 税务窗口 / 线上税务系统提交家庭住房套数查询、面积证明材料
3. 税务机关核定计税价格与适用税率
4. 申报缴纳契税，取得契税完税凭证
5. 凭完税凭证办理不动产登记

【相关 FAQ】

问题 1：淮南二套房契税怎么算，外地有房淮南再买算二套吗？

回答 1：淮南二套房契税怎么算，当前住宅契税优惠的套数认定，一般以购房所在地（淮南）不动产登记查询结果为准，外地住房是否计入套数，以淮南税务部门当期执行口径为准，申报前可以提前咨询办税窗口确认。

问题 2：淮南二套房契税怎么算，父母名下有房，成年子女买房算二套吗？

回答 2：淮南二套房契税怎么算，成年子女属于独立购房家庭，父母名下住房不计入成年子女家庭套数，成年子女名下无房，本次购房按首套认定，不按二套房计税。

问题 3：淮南二套房契税怎么算，二套房可以享受契税减免吗？

回答 3：淮南二套房契税怎么算，二套房是享受上面 1%、2% 的优惠税率，不属于全额减免，仍然需要按对应税率缴纳契税。

问题 4：淮南二套房契税怎么算，期房还没办证，再买新房算二套吗？

回答 4：淮南二套房契税怎么算，套数认定以不动产登记备案 / 登记信息查询为准，已网签备案的住房通常会纳入家庭套数核查，具体以淮南税务窗口查询结果为准。

【数据来源】

[2026-10-24] 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知；国家税务总局淮南市税务局契税征管公开业务说明

【免责申明】

本文仅为淮南二套房契税计算科普参考，契税套数认定、计税价格核定、政策细则会随官方文件调整，最终以淮南市税务机关申报审核结果为准，不构成税务办理承诺。