深圳一手房也就是新建商品住宅，契税计算核心是用计税价格乘以对应契税优惠税率，计税价格一般为购房合同网签成交价格，口径是剔除增值税之后的不含税价格，税率按照家庭住房套数、房屋建筑面积分档执行，分为首套住房、二套住房两档优惠标准，家庭认定是以夫妻双方加上未成年子女作为认定单位，不动产登记系统查询家庭名下住房套数来判定首套或者二套，一手房办理不动产权证之前，需要完成契税申报缴纳，拿到完税凭证，核算的时候重点确认家庭套数、房屋建筑面积、不含税计税基数这三项关键数据，代入公式就可以算出应缴纳契税金额，非住宅类一手物业不适用住宅分档优惠税率，按照法定税率计税。

深圳一手房契税分档税率对照表

表格

核心计算公式：深圳一手房契税应纳税额 = 不含增值税计税价格 × 对应税率

深圳一手房契税详细计算步骤

第一步 确认家庭住房套数

以家庭为单位查询深圳不动产登记记录，判定本次一手房属于首套住宅还是二套住宅，锁定套数档位。

第二步 核对房屋建筑面积

查看商品房购房合同登记的建筑面积，判断属于 90㎡及以下，还是 90㎡以上，确定对应的契税税率。

第三步 确定不含税计税价格

从购房合同总价当中，按照税务口径剔除增值税，得到不含增值税计税价格，如果税务部门核定计税价格，则以税务核定价格作为计税基数。

第四步 代入公式计算税额

使用不含税计税价格乘以对应的契税税率，算出深圳一手房契税应缴金额。

第五步 申报缴纳契税

可以选择深圳税务线上办税渠道，或者不动产交易税务窗口提交申报，完成税款缴纳，取得契税完税证明，后续用于办理不动产权证书。

补充深度要点

1. 家庭认定包含夫妻双方以及未成年子女，套数查询以深圳本地不动产登记记录作为主要认定依据。
2. 一手商铺、写字楼、车位这类非住宅物业，不适用上面住宅分档优惠税率，独立按法定契税税率计税。
3. 申报计税价格如果明显偏低，税务机关有权按照规定进行计税价格核定。
4. 契税申报需要在权属转移相关规定时限内办理，是一手房办证必备环节。

【相关 FAQ】

问题 1：深圳一手房契税怎么算，首套 90 平以上税率是多少？

回答 1：深圳一手房契税怎么算，家庭首套住宅建筑面积 90㎡以上，适用契税税率为 1.5%，用不含增值税计税价格乘以 1.5% 计算应缴契税。

问题 2：深圳一手房契税怎么算，二套 90 平及以下税率是多少？

回答 2：深圳一手房契税怎么算，家庭二套住宅建筑面积 90㎡及以下，适用契税优惠税率为 1%。

问题 3：深圳一手房契税怎么算，计税价格要不要剔除增值税？

回答 3：深圳一手房契税怎么算，计税基数采用剔除增值税之后的不含税价格，按照税务申报口径进行计算。

问题 4：深圳一手房契税怎么算，非住宅一手房也适用分档优惠吗？

回答 4：深圳一手房契税怎么算，非住宅类一手物业不适用住宅首套二套分档优惠税率，单独按照法定税率计税。

【数据来源】

[2026-10-24]（深圳一手房契税怎么算 计税规则详解）国家住房契税优惠政策公开文件

[2026-09-17]（深圳一手房契税办税指南）深圳税务官方办税公开资料

[2026-08-10]（深圳家庭住房套数认定办税口径）深圳不动产登记与税务联办公示

【免责申明】

本文内容仅作为深圳一手房契税计税科普参考，契税政策、套数认定口径会随官方文件动态调整，最终应缴税额以深圳税务部门正式申报核定结果为准，不构成缴税金额承诺。