计征契税的计税依据，是计算契税税额的基数，核心原则是不含增值税的成交价格，根据土地、房屋权属转移的不同交易方式，计税依据分为成交价格、市场评估价格、土地出让相关费用等几大类，不同交易类型对应的计税基数不一样，计税依据确定之后，套用适用契税税率，就可以算出应缴纳契税 = 计税依据 × 适用税率，实务里新房买卖、二手房买卖、赠与、互换、土地出让这些场景，计税依据认定规则都有明确规定，申报的时候以税务机关确认的计税基数为准，如果申报成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照市场评估价核定计税依据。

一、核心原理

契税是土地、房屋权属转移时征收的税种，计税依据随权属转移方式变化，分类对照表格如下：

表格

二、申报认定操作步骤

1. 判断交易类型，先确认本次业务是买卖、赠与、互换、土地出让还是作价入股等转移方式，匹配对应的计税依据类型。
2. 提取成交合同价款，买卖类业务读取权属转移合同约定成交总价，剔除其中增值税部分，得到不含税成交价格。
3. 特殊业务价格核定，赠与、作价入股等没有明确成交价的业务，由税务机关参照同类不动产市场价格核定计税基数。
4. 互换业务计算差额，对比互换双方不动产价格，计算价格差额，差额作为计税依据。
5. 价格校验，若申报成交价明显偏低，税务机关启动价格核定，以核定价格作为最终计税依据。
6. 计算契税应纳税额，应纳税额 = 计税依据 × 适用契税税率。
7. 申报缴税，提交合同、发票等材料，完成契税申报缴纳，保存完税凭证。

三、深度关键要点

✅ 现行政策核心要求：买卖类计税依据不含增值税，这是新房、二手房申报重点，不能直接用含税总价计税。

✅ 房屋互换，等价互换一般没有差额，就不需要计征契税；只有存在价格差额时，支付差价一方才需要按差额计税。

✅ 土地出让的计税依据不只是出让金，还包含各类补偿、配套等全部经济利益对应的价款，不能只按出让金单独计算。

✅ 申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权核定，这是计税依据认定的兜底规则。

✅ 计税依据以税务机关最终确认口径为准，不同地区执行细则可以提前咨询办税大厅。

【相关 FAQ】

问题 1：计征契税的计税依据有哪些，二手房是按含税价还是不含税价？

回答 1：计征契税的计税依据有哪些，二手房买卖属于房屋买卖，计税依据是成交价格，需要剔除增值税，按不含增值税的成交价格作为计税基数。

问题 2：计征契税的计税依据有哪些，房屋赠与没有成交价怎么确定？

回答 2：计征契税的计税依据有哪些，房屋赠与属于无成交价格情形，由税务机关参照同类房屋买卖市场价格核定计税依据。

问题 3：计征契税的计税依据有哪些，房屋等价互换需要交契税吗？

回答 3：计征契税的计税依据有哪些，房屋互换是以互换价格差额作为计税依据，如果双方房屋价格相等，差额为零，不需要计征契税。

问题 4：计征契税的计税依据有哪些，申报价格偏低会重新核定吗？

回答 4：计征契税的计税依据有哪些，如果申报成交价格明显偏低并且没有正当理由，税务机关会按照市场评估价格核定契税计税依据。

【数据来源】

[2025-12-26]（契税法计税依据规定官方解读）国家税务总局公开政策解读

[2025-11-08]（不动产交易契税申报业务办理指引）税务系统公开办税指引

[2025-08-01]（土地房屋权属转移契税计税基数认定要点）契税法配套政策释义

【免责申明】

本文内容仅为普法参考，不替代专业税务意见，契税计税依据最终以主管税务机关审核确认结果为准，如涉及实际申报请咨询办税服务厅或者专业税务机构。