核心结论：购买第二套住房，契税是按本次这套房的计税价格 × 二套房适用税率单独计算，不是把两套房子总价合并累加计税，套数认定一般是看购房人在购房所在家庭名下现有住房套数，第一套按首套税率，第二套按二套税率，分别申报缴纳，计税基数一般是不含增值税的成交价格，各地税率细则、面积分界标准会有本地差异，申报以税务窗口或者电子税务局核定为准。

契税属于按次申报，每一次购房单独算一套，买第二套的时候，系统会调取家庭不动产登记记录，认定本次购房属于家庭第二套住房，适用二套房契税税率。

一、现行住宅契税税率参考表

表格

✅计算公式：契税 = 房屋计税价格（不含增值税） × 适用税率

⚠️ 注意：部分地区政策有单独调整，非住宅（公寓、商铺）不适用上面住宅优惠税率，一般按 3% 征收。

二、计算操作步骤

1. 确认家庭套数：夫妻 + 未成年子女为一个家庭，查询本地不动产登记记录，确定本次购房属于首套还是二套。
2. 确认房屋性质、建筑面积，判断是否满足优惠面积分界。
3. 获取计税价格：以网签成交价格，扣除增值税之后作为计税基数。
4. 匹配对应契税税率，代入公式算出契税金额。
5. 在电子税务局或者不动产税务窗口申报，完成缴款，取得契税完税凭证。
6. 两套房子分别申报，第一套按首套计税，第二套再按二套计税。

三、深度补充要点

• 套数认定范围：多数城市是本市范围内家庭名下住房套数，异地房产一般不计入本地二套认定，以本地税务政策为准。
• 买完第一套之后再买第二套：第一套已经办证，家庭名下就有一套，新买这套就认定为二套，适用二套税率。
• 先买第二套再办证：如果两套同时网签，部分城市会按申报顺序认定套数，这个情况建议提前咨询税务窗口。
• 二手房契税：二手房同样适用这套首套、二套优惠税率，计税价格以税务系统核定计税价与网签价孰高原则。

【相关 FAQ】

问题 1：如何计算买两套房子的契税，两套房子总价要加在一起算契税吗？

回答 1：如何计算买两套房子的契税，不需要两套总价合并计算，每一套单独申报，第一套首套税率，第二套按二套税率分别计税。

问题 2：如何计算买两套房子的契税，外地已经有房，本地新买算二套吗？

回答 2：如何计算买两套房子的契税，多数城市套数认定只看本市家庭住房，异地房产一般不计入，最终以本地税务认定规则为准。

问题 3：如何计算买两套房子的契税，90 平以上二套契税是多少？

回答 3：如何计算买两套房子的契税，住宅二套 90㎡以上参考税率为 2%，契税等于不含增值税计税价乘以 2%。

问题 4：如何计算买两套房子的契税，商铺第二套也按住宅二套税率吗？

回答 4：如何计算买两套房子的契税，商铺、公寓属于非住宅，不享受住宅首套二套优惠，一般按固定税率征收。

【数据来源】

[2026-10-24]（如何计算买两套房子的契税 二套房契税计算实操指南）契税法及住房契税优惠政策公开文件

[2026-10-24]（如何计算买两套房子的契税 二套房契税计算实操指南）税务部门契税申报办事指引

[2026-10-24]（如何计算买两套房子的契税 二套房契税计算实操指南）不动产登记税务联办公开公示

【免责申明】

本文内容仅作为契税计算参考，各地套数认定、税率细则、特殊情形政策存在本地差异，最终契税金额以税务机关正式核定结果为准，不构成税务办理承诺。