首套房契税退税金额，核心是原来按高税率多缴的那一部分差额，不是全额退还契税，也就是：退税金额 = 已缴纳契税 − 符合首套优惠之后应该缴纳的契税，常见退税场景有两种，第一种是当初申报时没有享受首套优惠、按 3% 税率缴纳，后续符合首套资格申请退税；第二种是商品房买卖合同解除、退房之后，已经缴纳的契税申请全额退税，首套房优惠税率标准是，家庭唯一住房，面积 90㎡及以下按 1%，面积 90㎡以上按 1.5%，法定基础税率一般是 3%，所以差额就是多收的税款，计算基数是网签成交不含增值税房价，办理退税之前，先确认属于哪一类退税情形，核对原完税凭证上面的已缴税额，对照首套优惠税率算出应缴税额，得出差额，再在电子税务局或者税务窗口提交退税申请，审核通过之后，税款会原路退回缴款账户。

一、首套优惠税率对照表

表格

计算公式：

✅ 差额退税金额 = 不含增值税成交价款 ×（原适用税率 − 首套优惠税率）

✅ 退房全额退税金额 = 当初已经缴纳的全部契税

二、深度要点说明

1. 计税价格：契税计税基数是不含增值税的成交价格，不是合同含税总价，计算退税金额的时候要剔除增值税，不要直接拿含税总价相乘
2. 家庭认定：首套资格依旧是家庭口径（夫妻 + 未成年子女），需要家庭唯一住房，才能适用 1% 或者 1.5% 优惠税率
3. 退税前提：必须满足政策规定的退税申请条件，并且在当地规定的申请期限内提交材料，超期一般无法办理退税
4. 退房退税：如果是合同解除退房，属于全额退还已缴契税，不再做税率差额计算，前提是完成合同解除、撤销网签备案
5. 到账时间：税务审核通过之后，退税资金原路返还，审核周期各地不一样

三、办理退税操作步骤

1. 找到原来的契税完税凭证，确认已缴纳契税金额、原计税价格、原适用税率
2. 判断退税类型：是首套优惠差额退税，还是退房全额退税
3. 准备材料：身份证、网签合同、完税证明、家庭住房查询证明（差额退税）；解除协议 + 撤备材料（退房退税）
4. 通过电子税务局或者税务大厅提交退税申请
5. 税务部门审核，审核通过后税款原路退回

【相关 FAQ】

问题 1：首套房契税退税是全部契税都退吗？

回答 1：如果是首套优惠差额退税，只退多缴的差额部分，不是全部契税；如果是退房合同解除退税，才是首套房契税全额退还。

问题 2：首套房 90 平以上，之前按 3% 交的契税，退税怎么算？

回答 2：首套房 90 平以上优惠税率是 1.5%，退税金额 = 不含增值税房价 ×（3%−1.5%），也就是退还一半的原契税。

问题 3：首套房契税退税按含税房价计算吗？

回答 3：首套房契税退税计算基数是不含增值税的成交价款，不是合同含税总价，计算的时候需要把增值税部分剔除。

问题 4：夫妻家庭唯一住房，申请首套房契税退税需要什么资格？

回答 4：首套房契税退税需要满足家庭（夫妻 + 未成年子女）名下无其他住房，属于家庭唯一住房，才可以按首套优惠税率核算退税差额。

【数据来源】

[2026-10-24]（首套房契税优惠及退税差额计算规则）财政部 税务总局契税优惠政策、税务办税公开指引

[2026-10-12]（退房契税全额退税业务说明）税务政务公开资料

[2026-09-22]（契税计税不含增值税口径说明）契税征管公开文件

【免责申明】

本文首套房契税退税金额属于通用计算参考，各地退税申请期限、特殊情形认定、税率执行细则存在差异，最终退税金额、审核结果以主管税务机关正式核定为准，本文不构成办税办理建议。