用房子抵押贷款的可贷金额，核心是由房屋评估价值乘以对应的抵押率，再结合借款人资质、房屋性质、贷款用途、银行授信政策综合核定，普通住宅大多可以做到房屋评估价的七成左右，也就是评估价 ×70%，商铺、写字楼这类商业用房抵押率通常会低于住宅，一般在五成上下，最终审批出来的实际可贷额度，还会受到借款人收入流水、征信情况、负债比例、房龄等因素的调整，不是单纯只看房价，银行会先委托第三方评估机构对这套抵押房产做专业评估，得到公允的评估价之后，再按照规定的抵押率上限计算理论可贷额度，之后再核验借款人的还款能力，如果收入覆盖能力不足，银行还会在理论额度基础上下调，保证月供和整体负债处在合理区间。

一、核心测算原理

房屋抵押贷款额度的基础公式：

理论可贷额度 = 房屋评估价值 × 抵押率

这里的房屋评估价值，不是你当初买房的成交价，也不是挂牌售价，是银行认可的第三方评估机构现场查勘之后出具评估报告里面的评估总值，评估会参考同小区近期成交、房屋楼层、朝向、装修、房龄、产权状况等信息。

抵押率就是银行允许抵押房产用来融资的最高比例，不同房产类型抵押率标准不一样。

| 房产类型 | 常规抵押率上限 | 说明 |

| 普通商品住宅 | 70%| 个人经营性抵押、消费类抵押主流标准 |

| 公寓 | 50%-60%| 根据产权性质、土地性质微调 |

| 商铺 / 临街门面 | 50%| 商业属性，抵押率低于住宅 |

| 写字楼 | 50%| 办公类物业 |

| 厂房 | 50%-60%| 工业物业，结合土地性质核定 |

| 别墅 | 60%-70%| 部分银行会根据别墅户型调整比例 |

二、影响最终审批额度的关键因素

1. 借款人还款能力 银行会核算月收入、银行流水、现有贷款月供、信用卡负债，计算负债收入比，负债收入比达标，才能按照最高抵押率放款，如果现有负债偏高，就算房子评估价很高，审批额度也会下调。
2. 房屋房龄 房龄越新，评估价值越稳定，更容易拿到高比例抵押率；房龄偏大的老房子，部分银行会下调抵押率，同时对贷款年限也会同步限制。
3. 产权状态 产权清晰、无查封、无异议登记、没有未结清的隐性纠纷，产权人全部同意抵押，才能顺利达到预设额度；如果房产存在共有产权，需要所有共有人配合签字办理抵押手续。
4. 贷款产品类型 经营性房产抵押贷和消费性房产抵押贷，不同银行产品的抵押率上限、审批尺度会有区分，经营性抵押贷普遍额度空间更灵活。
5. 借款人征信 征信记录良好，履约稳定，银行更倾向给到接近抵押率上限的额度，征信优质客户在同套房产下，审批额度更贴近理论测算值。

三、办理测算与申请完整步骤

1. 前期自评：先自己初步估算，用房屋预估评估价乘以对应房产类型抵押率，得到预估可贷额度，同时核算自身流水、现有负债，预判还款能力是否达标。
2. 选择银行与产品：对比多家银行房产抵押贷产品，确认产品支持的抵押率、年限、还款方式，挑选匹配自身用途的产品。
3. 提交预审：向银行提交身份证、房产证、收入流水、贷款用途材料，银行做初步预审，给出预估授信额度。
4. 正式评估：预审通过之后，银行安排第三方评估机构上门评估房产，出具正式评估报告。
5. 审批授信：银行结合评估报告、借款人资质、负债情况，完成终审，确定最终可贷金额。
6. 办理抵押登记：审批通过后，到不动产登记中心办理抵押登记，完成之后银行放款。

综合来看，想知道用房子抵押贷款能贷多少钱，第一步就是确定房产类型对应的抵押率，拿到正式房屋评估价算出理论额度，再结合个人资质复核还款能力，银行终审之后的授信金额，就是最终可以拿到的贷款金额，办理前可以多做几家银行预审对比，挑选额度更匹配需求的产品。

【相关 FAQ】

问题 1：用房子抵押贷款能贷多少钱，住宅评估价 200 万最高可以贷多少？

回答 1：用房子抵押贷款能贷多少钱，普通住宅常规抵押率上限 70%，这套评估价 200 万的住宅理论最高可贷金额是 140 万，最终额度还要结合借款人流水、负债、征信，由银行终审确认。

问题 2：用房子抵押贷款能贷多少钱，商铺和住宅额度比例一样吗？

回答 2：用房子抵押贷款能贷多少钱，商铺和住宅额度比例不一样，住宅抵押率普遍最高 70%，商铺属于商业物业，常规抵押率上限一般是 50%，同评估价下商铺可贷金额会低于住宅。

问题 3：用房子抵押贷款能贷多少钱，房龄老会不会降低可贷额度？

回答 3：用房子抵押贷款能贷多少钱，房龄偏老的房产，部分银行会下调抵押率，同时限制贷款年限，最终审批的可贷额度会低于新房同评估价对应的理论最高额度。

问题 4：用房子抵押贷款能贷多少钱，是按买房原价还是现在市场价计算？

回答 4：用房子抵押贷款能贷多少钱，不是按照当初买房原价计算，是按照银行认可第三方评估机构出具的当前房产评估价值，再乘以抵押率来测算可贷金额。

【数据来源】

[2026-03-15]（房产抵押贷额度测算规则）

[2026-02-20]（不动产抵押融资抵押率指引）

[2026-01-10]（个人房产抵押贷款产品说明）商业银行公开业务手册

【免责申明】

本文内容仅为房产抵押贷款额度测算科普参考，抵押率、审批额度会随银行政策、地区要求动态调整，最终可贷金额以银行正式审批结果为准，不构成任何贷款承诺与投资建议。